Constantemente somos procurados por pessoas que têm a felicidade de alugar um imóvel e, com o decorrer do tempo, descobrem que alugou um imóvel com problemas e que o mesmo não tem condições mínimas de habitabilidade. Saiba o que fazer em casos semelhantes.
Muitas pessoas não sabem que, até mesmo para alugar um imóvel, alguns procedimentos são essenciais e vão garantir a tranquilidade do locatário durante o período da locação.
O imóvel deve oferecer condições mínimas de habitabilidade. Há, inclusive, uma norma que determina quais são as condições mínimas de habitabilidade de um imóvel. Trata-se da NBR 15.575, publicada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.
Neste artigo, traremos a você, nosso leitor, dicas preciosas a adotar antes de locar um imóvel. Da mesma forma, também diremos o que fazer, caso esteja alugando um imóvel que não oferece condições de habitação. Vamos lá?
Localização
Antes de fechar um negócio, é importante que você verifique se a localização do imóvel atende às suas expectativas. Por exemplo: observe o bairro onde ele fica, verifique se há casos de alagamento nas proximidades, se a energia é estável ou se há quedas constantes, observe a higiene e limpeza dos vizinhos, a existência de barulho exagerado e outros pontos que podem ser um incômodo após a sua mudança.
Também é importante que você veja o fluxo de trânsito em horários de pico, se o bairro é atendido por linhas de ônibus e a existência de comércio nas proximidades.
Cuidados como esses podem evitar que você venha a descobrir pontos negativos apenas após se mudar e eliminam surpresas desagradáveis.
O Imóvel
Mais importante do que a localização do imóvel, é fundamental que você conheça em detalhes o imóvel que está locando, antes mesmo de assinar ao contrato. Na maioria das vezes, uma vistoria mal efetuada, pode trazer grandes dissabores ao inquilino.
De acordo com a Lei do Inquilinato, o proprietário deve entregar o imóvel em boas condições de uso, sem vazamento grave ou mofo. Vale fazer uma vistoria detalhada, testar a parte elétrica e hidráulica para conferir se não existe nenhum problema estrutural.
Visite o imóvel e faça uma vistoria. Se possível, em horários diferentes. Observe o funcionamento das portas, janelas, torneiras, encanamentos, pintura, rede elétrica, piso, existência de mofo e cupins.
Visite, inclusive a garagem e veja se ela atende às suas necessidades.
O Contrato de Locação
É importante que o inquilino leia com atenção ao Contrato de Locação. Primeiro, porque sabemos que um contrato mal redigido pode causar diversos transtornos para os contratantes. No mais, o contrato pode beneficiar demasiadamente o proprietário do imóvel e prejudicar o inquilino.
Verifique o prazo de validade do contrato, a forma e o índice de reajuste, as garantias exigidas, a forma de renovação, a forma de rescisão, bem como, a forma de renovação do contrato.
Observe, também, se quem está alugando o imóvel é, de fato, o seu proprietário. Pode parecer óbvio, mas não é. Esse tipo de problema é enfrentado principalmente por quem aluga um imóvel para temporada.
Direitos e Obrigações
Tanto o Locador quanto o Locatário possuem direitos e obrigações recíprocas durante a vigência do Contrato de Locação, previstas, inclusive, na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
As obrigações do Locador estão previstas no artigo 22 da Lei citada anteriormente, enquanto as obrigações do Locatário, estão previstas no artigo 23. Veja abaixo, um resumo das obrigações de cada uma das partes em um contrato de locação, seja residencial ou comercial:
Deveres do proprietário (locador):
- entregar o imóvel em condições de uso. Se o inquilino perceber qualquer problema após a locação, deverá comunicar o proprietário e solicitar o conserto, por escrito;
- fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminado;
- pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio. Porém, se no contrato constar que essa obrigação é do inquilino, ele terá que cumprir o que foi estabelecido;
- no caso de apartamento, cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador etc.
Deveres do inquilino (locatário):
- pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados;
- utilizar o imóvel conforme determinado em contrato (se para fins residenciais, não poderá ser utilizado para comércio);
- restituir o imóvel, no final da locação, no estado em que o recebeu;
- não modificar o imóvel sem o consentimento prévio, e por escrito, do proprietário
- no caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinárias do condomínio: luz, água, limpeza, salários dos empregados.
Garantias
Muitas vezes, para que possamos concretizar algum negócio, é necessário apresentarmos alguma garantia para, caso não cumpramos com a nossa parte do acordo, a outra parte não fique no prejuízo.
Isso acontece, por exemplo, quando a liberação de um empréstimo exige a hipoteca de um imóvel, quando o carro fica alienado ao banco que liberou o seu financiamento ou quando um contrato de aluguel exige fiador.
No caso do aluguel, o proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça alguma forma de garantia para a locação. Essa é uma prática comum e somente uma das garantias, abaixo, poderá ser exigida:
- Caução: Pode ser de bens móveis ou imóveis. Normalmente é em dinheiro, não podendo exceder ao valor de três aluguéis e deverá ser depositada em caderneta de poupança. No final do contrato, não havendo dívidas, o inquilino deverá receber o valor total da conta de poupança.
- Fiança: O inquilino apresenta pessoa que se responsabiliza pelos encargos da locação. Trata-se do fiador. Este ficará responsável por arcar com as despesas do aluguel, caso o contratante fique inadimplente.
Para assumir o cargo de fiador de um locatário, é preciso ter um imóvel quitado, que este imóvel esteja na mesma cidade em que o locatário pretende alugar o imóvel e que o fiador comprove uma renda mensal suficiente para arcar com o aluguel, se preciso, por três ou quatro meses, dependendo da exigência de cada imobiliária.
- Seguro Fiança: Na grande maioria das vezes o inquilino não tem condições de conseguir um fiador, por isso um outro caminho é optar pelo seguro-fiança, oferecido pelas seguradoras. Para isso o inquilino terá que fazer um seguro junto a uma companhia seguradora, para que a seguradora tenha uma garantia de que as despesas serão cobertas caso não haja pagamento do imóvel.
Para o dono do imóvel essa é uma das melhores opções que existe, pelo fato de que mesmo se o inquilino não conseguir pagar o aluguel, a seguradora pagará o valor exato, nunca deixando o proprietário na mão.
E SE O IMÓVEL APRESENTAR PROBLEMAS?
Muitas vezes, durante a vistoria inicial do imóvel, não é possível observar que o mesmo possui problemas ou os mesmos não são aparentes (vícios ocultos). Em tais situações, os problemas somente se tornam perceptíveis após a entrega das chaves, quando o locatário de fato ocupa o imóvel, através do uso diário.
A existência de problemas, tais como vazamentos de torneiras, rachadura de gesso, fechaduras emperradas, tomadas e interruptores inoperantes, cupins, mofo, portas que não se abrem, entre outros, são suficientes para motivar a rescisão contratual antecipada, por conta de o proprietário não garantir o uso do imóvel em condições seguras e salubres, legitimamente esperados pelo locatário.
Nesses casos, o proprietário do imóvel é o responsável por sua manutenção. Se chamado a realizar a manutenção do imóvel e não a realizar, ou a realizar em partes, de modo que a habitação continue comprometida, é possível ingressar com uma ação para a rescisão do contrato e isenção da multa contratual pela rescisão antecipada.
Tudo isso porque o proprietário manteve-se inerte, quando solicitado a fazer a manutenção.
E tem mais! Se a situação do imóvel causar prejuízo aos móveis e utensílios do locatário, também é possível requerer indenização por danos morais e materiais e o pagamento da multa contratual pelo proprietário do imóvel ao inquilino.
Além disso, em se tratando de locação comercial e em se observando que o locatário não pôde executar suas atividades comerciais em razão dos problemas apresentados no imóvel, é possível requerer-se a incidência de lucros cessantes, uma vez que o prejuízo do locatário deu-se em razão da inércia do locador.
Um de nossos clientes, recentemente, em caso semelhante, obteve decisão favorável, tendo em vista que o proprietário do imóvel não realizou os reparos necessários no imóvel que havia locado, entrando em situação da inadimplência contratual. Veja parte da sentença (valores foram omitidos):
Mas, para alcançar este resultado, é necessário documentar toda a situação. Tire fotos, guarde correspondências, e-mails e até mesmo conversas pelo WhatsApp. Utilize o máximo de provas em seu favor e terá ganho de causa.
PROBLEMAS COM DIREITO IMOBILIÁRIO?
Você acredita que se enquadra em alguma das situações citadas anteriormente? Se você ou sua empresa possui algum direito relacionado ao caso acima, saiba, nós podemos ajudar: Trabalhamos na defesa de locadores e locatários, defendendo os interesses de pessoas físicas e jurídicas. Também prestamos Assessoria Jurídica na aquisição de seu imóvel. Com grande fluência em Cartórios, podemos conseguir os documentos de que você precisará em um curto espaço de tempo. Nossos profissionais são capacitados para defender os seus interesses em Direito de Imobiliário, quer seja na esfera administrativa ou judicial e em qualquer instância. Veja como obter esclarecimentos adicionais sobre o assunto aqui, ou agende um atendimento para contratar nossos serviços. Você ainda pode ler mais sobre Direito Imobiliário, além de Artigos e Notícias sobre o assunto. Aproveite para cadastrar-se em nosso website, ou assinar ao nosso boletim mensal. Saiba, também, em quais localidades podemos atuar em seu favor, aqui.
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