Novembro, 2009 - São Paulo, SP - A Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) aprovou em 28 de outubro passado a nova Lei do Inquilinato, que agiliza o procedimento de despejo nos casos em que o inquilino tem dívida com o proprietário ou a imobiliária. O projeto foi aprovado em caráter terminativo e, como há acordo, deve seguir agora para sanção presidencial.
Controversa e polêmica, diversas categorias, como a dos comerciantes, acreditam que muitos artigos serão vetados pelo presidente Lula. De acordo com a CNDL (Confederação Nacional de Dirigentes Logistas), a nova Lei do Inquilinato poderia gerar um prejuízo de pelo menos 50% no valor do negócio das pequenas empresas de varejo e inviabilizaria os processos de aquisições e fusões das operações maiores. Isto porque os proprietários dos imóveis teriam que concordar com alterações societárias das empresas inquilinas para os negócios serem concretizados. Para os lojistas, a determinação seria uma ingerência nos negócios. Conforme a CNDL, esta regra deverá ser vetada por Lula.
Ainda há quem considere que a nova Lei, da forma como saiu do Senado, poderia desequilibrar as relações entre locadores e inquilinos comerciais, pois poderá haver injustiça na prerrogativa de o locador poder interferir na transferência do ponto pelo comerciante, sobretudo porque a valorização da loja seria resultado dos investimentos feitos pelo lojista.
Confira as principais mudanças da nova Lei:
Processo de Despejo
Pelo projeto, caso o inquilino tenha dívida com o proprietário ou a imobiliária, bastará a expedição de um mandado de despejo para que o locatário seja obrigado a deixar o imóvel. Após a sentença de despejo, o inquilino terá 30 dias para se retirar voluntariamente.
Hoje, é exigido que o inquilino receba dois mandados e duas diligências, e o proprietário demora, em média, 14 meses para retomar o imóvel.
A demora faz com que muitos proprietários desistam de alugar pelo risco de uma ação judicial envolvendo o inquilino. Com a mudança, a expectativa é que o tempo médio para retomada do imóvel reduza para 4 meses e, com isso, mais imóveis sejam colocados para locação no mercado, possibilitando a redução de preços.
Pelas alterações do projeto, para suspender a ação de despejo, o inquilino precisará pagar o saldo devedor no prazo de 15 dias. Com isso, não fica mais valendo a apresentação de um simples requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida, recurso que hoje contribui para o atraso do processo.
O projeto também beneficia o inquilino que, se for bom pagador, poderá ser desobrigado a registrar um fiador ou qualquer outra forma de garantia (seguro-fiança, depósito caução, etc).
O fiador, por sua vez, poderá desistir da função, precisando, apenas, comunicar com 120 dias de antecedência para que seja encontrado outro.
O proprietário também poderá exigir um novo fiador, caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial. Com isso, pretende-se dar mais garantias ao proprietário e exonerar a empresa fiadora que passe por crise econômico-financeira.
Nos casos de dissolução familiar ou de morte do locatário, o fiador poderá exonerar-se de suas responsabilidades, no prazo de 30 dias após a comunicação feita pelo novo responsável pelo aluguel. Os efeitos da fiança, porém, permanecerão durante 120 dias após notificação da parte do locador.
A atual Lei do Inquilinato não prevê estas questões.
Multa Rescisória
A proposta adequa ao novo Código Civil o projeto que mantém a proporcionalidade da multa rescisória quando o imóvel alugado for devolvido antecipadamente.
Isso significa que, se o inquilino decidir entregar o imóvel após 18 meses, em um contrato de locação de 30 meses com multa rescisória de 3 aluguéis, pagará apenas a multa proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato (30 - 18 = 12 meses faltantes), ou seja, 1,2 aluguel.
Divórcio
O projeto garante que, após uma separação de casais, o imóvel seja usado por qualquer um dos dois, independentemente do nome que estiver no contrato. Mas isso será válido apenas para locações residenciais e não mais para qualquer tipo de imóvel.
Caso a lei passe a valer, todos os locatários poderão pedir que seus contratos sejam readaptados, se o próprio locador não tomar a providência. Nenhuma cláusula poderá ser alterada sem consentimento do inquilino.
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- Nova Lei do Inquilinato foi sancionada
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