Decidiu comprar seu primeiro imóvel? Então deixe a empolgação de lado e prepare-se: para que o seu negócio seja realizado com o máximo de segurança, é preciso certificar-se de diversas formas e obter o máximo de garantias e certezas, tudo para que o seu negócio não vá para o “brejo”. Acompanhe:
Quando decidimos comprar um imóvel, seja ele qual for, acabamos empolgados e deixamos uma série de cuidados necessários ao bom negócio de lado. Na compra de um imóvel, os cuidados são diferentes para cada tipo de propriedade imobiliária, ou até mesmo para o estado em que o mesmo se encontra no ato da realização do negócio (você pode comprar um imóvel na planta, em construção, ou usado).
Será necessária uma série de documentos e certidões para cercar o comprador e a financeira, quando o caso, de garantias.
PAGAMENTO À VISTA:
Os cuidados devem ser redobrados com os imóveis cujo pagamento é realizado à vista, ou através de um valor como sinal e o restante há alguns dias. Antes de realizar qualquer tipo de pagamento, verifique as cláusulas contratuais e procure obter as certidões necessárias para o imóvel e vendedor. É grande o número de pessoas que, após darem algum sinal para a compra, acabam descobrindo que o imóvel possui dívidas, como débitos de condomínio, IPTU, ou até mesmo estão ligados a processos do antigo proprietário, como execuções de diversas naturezas.
Se você tem conhecimento de dívidas sobre o imóvel, cuidado: em nosso escritório, temos exemplos de pessoas que deram 40% de sinal na compra do imóvel e constataram que sobre o imóvel havia uma dívida de condomínio superior ao valor de compra e venda. Em casos como esses, não há muito o que fazer, a não ser negociar a devolução e desistir da compra.
IMÓVEL FINANCIADO:
Quando o imóvel é financiado, os bancos costumam oferecer a relação dos documentos que você deverá obter (há informações disponíveis também nos sites de cada instituição financeira).
Observe que os documentos têm prazo de validade, então é preciso organizar bem o processo para não ter de tirar tudo de novo, gastando novamente.
A lista pode variar de banco para banco, mas o principal são os documentos referentes ao imóvel e ao proprietário anterior ou à construtora.
Para começar, juntar cópias do RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento e comprovante de endereço de cada proprietário, assim como certidões negativas de débitos relativas a tributos federais e dívida ativa da União.
O mesmo vale para certidão atualizada de inteiro teor de matrícula contendo registro atual do imóvel, certidão de ônus reais e ações reais e pessoais, além de certidão negativa ou último carnê (cópia da página onde consta informação dos débitos anteriores) do Imposto Predial e Territorial Urbano.
Fundo de Garantia:
Vale lembrar que o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) também pode ser utilizado, mas somente para quem vai comprar o primeiro imóvel. Para valer-se deste benefício, será necessário apresentar solicitação de movimentação de conta vinculada do FGTS, extrato do FGTS, autorização para débito em conta, cópia do cartão PIS/Pasep ou equivalente e opção de compra e venda.
Despesas:
Além da documentação do proprietário e do comprador, há outras despesas – algumas podem ser incluídas no financiamento. Normalmente, os bancos costumam avaliar o imóvel e sua situação jurídica, sendo necessário o trabalho dos respectivos peritos, indicados pela própria instituição financeira. O valor varia de uma instituição para outra.
É preciso certificar-se de que o imóvel pertence à construtora ou incorporadora, bem como, se existe algum tipo de alienação, hipoteca ou penhora sobre ele. Para tanto, é necessário pesquisar junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Verifique, também, o registro da incorporação do empreendimento na matrícula no mesmo local. Esse documento deve trazer a quantidade de unidades a ser construída, com medidas, tipos e benfeitorias de uso comum que farão parte do empreendimento (clique aqui para saber mais sobre imóveis na planta).
Cuidados:
Para imóveis na planta: conferir no contrato se consta dados do incorporador e vendedor; valor total do imóvel; forma de pagamento ou financiamento; índice e periodicidade de reajuste, localização, metragem de área total e privativa, áreas comum e garagem; prazo para início e entrega da obra; multa por atraso na entrega.
Para imóvel usado: antes da compra, solicitar no Registro de Imóveis uma certidão de propriedade com negativa de ônus e alienação (se o imóvel já estiver matriculado a certidão da ficha da matrícula já abrange todas as informações necessárias).
Se o imóvel for em condomínio, é interessante procurar a pessoa ou administradora responsável e levantar se existem pendências junto ao imóvel que se pretende adquirir.
Na capital, pode ser solicitada a certidão digital (site www.arisp.com.br) sobre descrição do imóvel, nomes e qualificações dos atuais proprietários e cônjuges, se há penhora ou hipoteca.
Exigir dos proprietários (pessoas físicas ou jurídicas) certidões negativas de ações cíveis, fiscais e trabalhistas e de protestos de títulos, mas nas comarcas de domicílio dos proprietários, e as de ações judiciais também na comarca do imóvel.
Se o dono é pessoa jurídica, deve apresentar as certidões negativas de INSS e da Receita Federal em seu nome. No caso de vendedor pessoa física, que seja empregador ou produtor rural, a certidão do INSS em seu nome também deverá ser apresentada. Verificar débitos condominiais ou IPTU em atraso.
Para evitar dores de cabeça, é interessante que você mesmo obtenha todos os documentos, ou obtenha ajuda, através de uma assessoria especializada.
Atenção com os Contratos:
Para que a escritura do imóvel seja atualizada ou até mesmo lavrada no Cartório de Imóveis, é necessário que a compra e venda seja formalizada através de Escritura de Compra e Venda, junto a um Cartório de Títulos e Documentos. Tal fato se faz necessário em razão da fé pública que este documento tem, ou seja, presume-se que todos terão conhecimento do negócio realizado. Portanto, nada de “contratos de gaveta”.
Contratos realizados diretamente entre as partes (o famoso Instrumento Particular de Compra e Venda - também conhecido como Contrato de Gaveta), mesmo que com firma reconhecida dos contratantes, são tidos apenas como promessa de compra e venda e não têm validade para fins de registro do imóvel.
Documentos necessários para compra e venda de imóveis:
- Cópia Simples do CPF, RG e Comprovante de Endereço;
- Original da Folha de Rosto do IPTU;
- Imóvel em Condomínio: Certidão Negativa de Débitos Condominiais com Firma Reconhecida do Síndico e Ata que o Elegeu;
- Certidão Atualizada de Casamento;
- Certidão Atualizada de Matrícula do Imóvel com Certidão Negativa de Ônus;
- Certidão de Quitação de Tributos Municipais;
- Certidão Negativa de Protesto dos Dez Cartórios (Capital) dos Vendedores;
- Certidão dos Distribuidores Cíveis Para Ações Cíveis em Geral;
- Certidão dos Distribuidores Cíveis Para Executivos Fiscais e Municipais e Estaduais;
- Certidão dos Distribuidores Cíveis Para Falência e Concordata;
- Certidão Negativa do Distribuidor Federal;
- Certidão Negativa Trabalhista;
- Certidão Negativa da Justiça Federal;
- Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais.
ESCRITO POR: FRANCÊ Advogados
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1 - Decidido a comprar o primeiro imóvel? Tome cuidado e tenha paciência. 2 - Imóvel na planta: o perigo mora ao lado
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