Todos nós sabemos que o sonho do cidadão brasileiro é livrar-se do aluguel, adquirindo o seu imóvel próprio. Mas o que fazer, quando, ao pegar as chaves do imóvel, descobrimos defeitos, inclusive estruturais? Saiba tudo aqui.
Atualmente, o mercado imobiliário encontra-se em baixa, mas nos últimos anos, passamos por um grande aquecimento na comercialização de imóveis. Tal fato, inclusive, nos levou a escrever diversos artigos sobre a sua aquisição (veja aqui).
Muitos dos imóveis comercializados durante este aquecimento, inclusive, ainda vão ser entregues aos seus compradores. Mas é necessário deixar a ansiedade de lado e tomar alguns cuidados ao receber as chaves da casa nova.
Antes de mais nada, ao adquirir um imóvel de uma construtora, é extremamente recomendado ao comprador distinguir o tipo de relação jurídica que formalizou ao adquirir o imóvel e guardar todos os documentos disponíveis sobre o mesmo, inclusive folders publicitários, fotos de maquete, memorial descritivo, planta baixa, hidráulica, elétrica, etc. Estes documentos poderão, em caso de problemas futuros, constituir-se em prova em seu favor.
RELAÇÃO JURÍDICA
Uma questão importante e que poucos levam em consideração, é saber distinguir o tipo de relação jurídica que se constitui durante a aquisição de um imóvel. Adquirir um imóvel de uma incorporadora ou de um empreendedor particular têm suas diferenças, pois o negócio tido com o empreendedor particular é tido como entre equivalentes e rege-se pelo Código Civil (CC), enquanto que o formalizado com uma incorporadora é regido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), estabelecendo uma relação de consumo.
Uma das principais diferenças diz respeito aos prazos para o reclamo de direitos advindos da relação jurídica formalizada, conforme veremos adiante.
| TIPO DE RELAÇÃO JURÍDICA | |
| Fornecedor | Lei Aplicada |
| • Incorporadora | • Código de Defesa do Consumidor (CDC) |
| • Empreendedor Particular | • Código Civil |
GARANTIA CONTRATUAL
Em muitos casos, as construtoras definem qual é o prazo de garantia dos itens do imóvel, concedendo, por exemplo, garantia de três anos para a parte hidráulica, dois anos para pisos, etc. Geralmente, as construtoras adotam o período de cinco anos como prazo padrão de garantia.
Contudo, em relação à garantia, é importante frisar que existem dois tipos de garantia: a legal e a contratual. A garantia legal, como o nome diz, é aquela prevista em lei e é obrigatória e inderrogável, não podendo ser excluída, enquanto a garantia contratual é facultativa, de natureza complementar.
Sendo assim, o construtor não poderá ofertar uma garantia com prazos inferiores aos prescritos em lei, bem como, não poderá exonerar-se da garantia através do contrato, uma vez que deverá obedecer aos prazos da lei.
A única questão a observar, é o tipo de relação jurídica estabelecida entre as partes, pois os prazos são diferentes para cada uma delas. Consequentemente, contratos regidos pelo Código Civil, observam os prazos de garantia do referido diploma legal, enquanto nas relações de consumo, deve-se observar ao Código de Defesa do Consumidor:
| GARANTIA LEGAL | |
| Fornecedor | Tempo de Garantia |
| • Incorporadora | • Para imóveis adquiridos através de incorporadoras, a legislação aplicada é o Código de Defesa do Consumidor (CDC). O CDC estabelece que, para o caso de vícios aparentes ou de fácil constatação, o prazo de garantia é de 90 dias, a contar da entrega. Vícios ou defeitos ocultos, têm prazo de 5 anos. |
| • Empreendedor Particular | • O prazo geral para pleitear a reparação de danos em um imóvel adquirido de um particular (como um empreendedor individual), de acordo com o Código Civil, é de 3 anos (artigo 206, §3º, V, do Código Civil - estabelece prazo prescricional para pleitear a reparação civil). |
É fundamental ressaltar que esta é uma informação geral e que cada caso deve ser analisado individualmente por um advogado, levando o contrato de aquisição em consideração.
ENTREGA DAS CHAVES
Ao receber as chaves do seu imóvel, é importantíssimo deixar a empolgação de lado e fazer uma vistoria detalhada no mesmo, com o intuito de certificar-se de que tudo está em ordem, de acordo com o contratado e evitar problemas futuros.
Sabemos que um imóvel pode apresentar diversos tipos de problemas. Mas é importante saber que, para cada um deles, há um prazo de garantia diferenciado pela Lei aplicável e pela interpretação de nossos tribunais.
Podemos, então, dividir esses problemas em quatro grupos, a saber:
Uma das primeiras atitudes a tomar diz respeito à metragem do imóvel. Verifique a medida real confrontando-a com o memorial descritivo, planta baixa, ou contrato e se for constatado alguma diferença superior a 5% da metragem contratada, é possível exigir a complementação da área (ação ex empto) – tecnicamente impossível para o caso de imóveis, o abatimento nos valores (ação quanti minoris) ou a rescisão contratual com a consequente devolução do valor devidamente corrigido.
Aqui é importante ressaltar a distinção na relação jurídica de compra e a observância dos prazos para pleitear direitos, pois existindo diferença nas medidas e em não havendo composição com o construtor, poderá o comprador pleitear seus direitos através de uma ação, desde que observe o período legal para cada tipo negócio jurídico.
Por exemplo: se o negócio jurídico for formalizado com um empreendedor particular, conforme vimos anteriormente, teremos uma relação jurídica regida pelo Código Civil (CC). Em havendo diferença para menor na metragem do imóvel, o prazo para reclamar direitos é de um ano, conforme dertermina o artigo 501 do CC. Após o decurso do referido prazo, nada mais é possível reclamar.
Saliente-se que a contagem deste prazo se dá a partir do registro do Contrato junto ao competente Registro de Imóveis ou, em havendo atraso na entrega do imóvel por culpa do vendedor, a partir da entrega do bem ao comprador, conforme descreve o parágrafo único do artigo citado.
No entanto, se o imóvel fora adquirido de uma incorporadora, teremos uma relação de consumo e o prazo a contabilizar é o do artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor (CDC). De acordo com o citado artigo, o comprador terá cinco anos para a reclamar de diferença na metragem do imóvel, contados a partir do conhecimento da diferença.
Durante a vistoria, é recomendável que também se verifique itens como esquadrias, portas janelas e sua fixação, sistema elétrico e hidráulico, pintura, vidros, revestimentos cerâmicos, louças, metais e ralos (veja, por exemplo, se o escoamento de água está correto nos banheiros e cozinha e se não há vazamentos).
É interessante solicitar as normas do condomínio e as plantas baixa, hidráulica e elétrica do imóvel.
Além disso, verifique as áreas comuns, como garagens, área de lazer, lixeiras e equipamentos contra incêndio. Observe suas medidas, se há vazamentos e se a parte elétrica está perfeita.
Se forem constatados problemas estruturais ou falhas visíveis, não assine ao termo de entrega das chaves. Se o contrato for decorrente de uma relação de consumo, faça uma reclamação por escrito à construtora, em até 90 (noventa) dias - se possível, mediante protocolo, para que os reparos sejam efetuados. Os reparos devem ser feitos pela incorporadora em até 30 dias do recebimento da reclamação.
Caso não seja possível realizar os reparos ou formalizar um acordo, o proprietário do imóvel poderá ingressar em juízo com uma ação chamada “Obrigação de Fazer”, visando buscar os reparos do defeito, ou requerer uma indenização, ou ainda, pleitear a rescisão do contrato, com a consequente devolução dos valores, juros, correção monetária e, dependendo do caso, caberá até indenização por danos morais.
Em se tratando de uma relação entre particulares, a responsabilidade do vendedor expira-se com a regular entrega do imóvel (entrega das chaves). Por tal motivo, é importantíssimo a realização de vistoria junto ao imóvel.
Temos por vício oculto, também tratado como vício redibitório, um problema que não é visível ao olho nu, ou aquele que somente aparece após algum tempo de utilização do imóvel. Tratam-se de problemas que tornam a coisa imprópria para o uso a que se destina, ou lhe diminui o valor, podendo, por isso, ser rejeitada.
Independentemente do tipo de relação jurídica, a responsabilidade do construtor pelos vícios ocultos é subjetiva e depende apenas de apuração de culpa, pois o vício pode ser em razão de falhas na construção (culpa do construtor) ou no mau uso do imóvel (culpa do comprador).
Em se tratando de relação de consumo, a falta de conhecimento do defeito por quem vende o imóvel, não o exime de responsabilidades. Se tinha conhecimento do vício ou defeito, em caso de tornar o imóvel impróprio para o suo, além de devolver o que recebeu, acrescido dos respectivos juros, poderá ter que indenizar em perdas e danos, conforme o caso.
A boa notícia é que, nas relações de consumo, o comprador está amparado pelo artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor (CDC): o mesmo tem direito a reclamação do defeito oculto até o fim da vida útil do bem (ou produto) e não só durante garantia, ou seja, o prazo começa a contar a partir da descoberta do problema.
Já para o caso de relação jurídica entre particulares, o prazo para reclamar direitos é de um ano, contado a partir da entrega efetiva do imóvel.
Nada pior do que ingressar em um imóvel e com o passar do tempo descobrir que ele coloca a sua segurança e a de sua família em risco. Questões como infiltrações e vazamentos; rachaduras; descolamento do concreto e outros em geral, que imponham risco à edificação, são passíveis de desfazimento do negócio jurídico ou indenizações, conforme o caso.
O comprometimento de uma obra engloba questões relacionadas à sua segurança e solidez. De natureza mais grave e com proteção legal mais abrangente, refere-se não apenas a riscos de ruína da obra, mas engloba, ainda, os vícios da construção que tornem o imóvel impróprio para o uso ao qual se destina.
Da mesma forma que para os casos anteriores, também há diferenciação de prazos para o comprador reclamar seus direitos em relação ao comprometimento da obra em imóveis adquiridos através de particulares ou através de relações de consumo.
Na relação entre particulares, regida pelo Código Civil, a garantia legal é de cinco anos, cabendo responsabilidade ao vendedor segurança em relação ao solo matérias. O prazo deve ser contabilizado a partir da entrega, mas há julgados que admitem a contagem do prazo a partir do conhecimento do problema.
Aqui temos uma ressalva: se a intenção é o desfazimento do negócio jurídico, o comprador terá 180 dias, a partir do conhecimento dos fatos, para ingressar com a competente medida judicial. Já para o caso de indenizações por conta de problemas que comprometem a obra, colocando a sua segurança e solidez em risco, o prazo é de dez anos, conforme norma geral do Código Civil.
Já nas relações de consumo, onde o imóvel é adquirido através de uma incorporadora e regulado através do Código de Defesa do Consumidor, o prazo para requer a reparação de danos em razão do comprometimento da obra é de cinco anos, contabilizados a partir do conhecimento do dano e do responsável pelo mesmo.
O prazo de garantia, por sua vez, é o mesmo estabelecido no Código Civil, ou seja, de cinco anos e o comprador tem o mesmo prazo para acionar o construtor judicialmente, em razão dos defeitos que comprometam a obra. O prazo deverá ser contado a partir do conhecimento do problema e ciência do responsável pela questão, sendo, ainda, necessário provar que a questão surgiu no prazo de garantia legal.
• Garantia contratual: Além dos prazos legais, é comum que os contratos de compra e venda de imóveis estabeleçam garantias contratuais, que podem ampliar ou reduzir os prazos e a cobertura.
• Assistência jurídica: Recomenda-se que o comprador busque orientação jurídica especializada para analisar o contrato de compra e venda e entender os seus direitos e deveres. Saiba como obter nossa ajuda, aqui.
• Registro de imóveis: A escritura pública e o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis são documentos fundamentais para comprovar a propriedade e garantir os direitos do comprador. Saiba mais sobre Regularização de Imóveis.
Resumo em relação à garantia:
| Fornecedor | Regime Jurídico | Prazo Geral | |
| Vícios Ocultos | Vícios Aparentes | ||
| Empreendedor Individual | Código Civil (CC) | 1 ano | 3 anos |
| Incorporadora | Código de Defesa do Consumidor (CDC) | 90 dias | 5 anos |
É fundamental ressaltar que esta é uma informação geral e que cada caso deve ser analisado individualmente por um advogado.
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