Você compra um imóvel na planta e faz um financiamento direto com a construtora. Na entrega das chaves, o financiamento é direto com o banco. Durante a transação, o banco alega que não pode prosseguir, pois sua renda é insuficiente. Veja este e outros casos.
A aquisição de um imóvel na planta, apesar de nos trazer significativa felicidade, pode apresentar diversas armadilhas. E diversos podem ser os motivos: desde o atraso na entrega da unidade adquirida, até a apresentação de problemas estruturais quando concluída a construção.
A perda do emprego ou queda de rendimentos, por exemplo, também são fatores que levam os compradores a desistir de seus sonhos. Mas existem outros casos, como um financiamento negado pelo banco.
Contudo, é um direito líquido e certo do consumidor desistir do negócio em qualquer situação, ainda que o contrato diga que não. E dependendo da situação, também é possível ao consumidor reaver parte de seu dinheiro, também.
RESCISÃO QUANDO AINDA NÃO HOUVE A ENTREGA DAS CHAVES
É bom saber que a operação de compra de imóvel na planta é firmada através de uma promessa de compra e venda futura. Em caso de desistência, se ainda não houve a entrega das chaves, deverá ser firmado um novo contrato entre as partes, dessa vez denominado “distrato”, já que o comprador não necessitará devolver o imóvel, pois este ainda não foi entregue. Em tais circunstâncias, o consumidor ainda poderá reaver boa parte de seu dinheiro.
No entanto, se o comprador informar diretamente à construtora que pretende desistir do negócio, está tentará impor um distrato padrão que, em muitos, casos fere a legislação vigente e acaba por lesionar o consumidor. Em muitos casos, quando o consumidor tenta fazer o distrato diretamente junto à construtora, esta se oferece a devolver entre 20 a 50% dos valores pagos, causando-lhe prejuízos.
Em verdade, atualmente, não há uma lei específica que regulamente a desistência e os direitos do comprador são norteados pelo Código de Defesa do Consumidor.
Caso o consumidor sinta-se lesado, ainda há como tentar diminuir ao máximo o prejuízo, mas é importante que não assine qualquer documento junto à construtora. Sabendo disso, o então comprador deverá procurar um advogado especializado no assunto, que certamente saberá tratar o caso apontando-lhe as melhores alternativas, inclusive encaminhando o caso para a justiça, se necessário, ingressando com uma Ação de Rescisão Contratual.
Não há definição do porcentual que o consumidor recebe de volta quando pede o distrato. Mas, em decisões judiciais, os consumidores têm conseguido garantir entre 85% e 90% dos valores pagos até o momento da desistência da compra, corrigidos pela inflação e em parcela única.
Quando há descumprimento do contrato contrato por parte da construtora, o consumidor pode recuperar todo o valor que já pagou. Casos típicos são o atraso na entrega das chaves ou a negativa de financiamento por parte dos bancos. Em tais casos, é importante que se tenha como comprovar os fatos.
Por tais motivos, é extremamente recomendável o amparo jurídico de uma advogado especializado em contratos e distratos durante operações de compra e venda de imóveis, bem como, nos caso de desistência da aquisição e negociação do distrato, como forma de reduzir prejuízos.
É importante frisar que o distrato, ou seja, a desistência, poderá ser solicitado até a entrega das chaves do imóvel.
RESCISÃO APÓS A ENTREGA DAS CHAVES
Após a entrega das chaves, não há dúvidas de que para a construtora o que interessa é o cumprimento integral do ajuste, tal qual firmado. Por tal motivo, é de se questionar se poderia o comprador desistir do negócio a qualquer tempo, devolvendo o imóvel à construtora após dele fazer uso. A questão foi apreciada recentemente pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), fato que certamente poderá influir em contratos futuros.
De acordo com o STJ, deve haver “um limite fático/temporal” para o exercício do direito de desistência de uma compra e venda de imóvel. Isso porque, ao receber a posse do imóvel e ocupar o local ou alugar a unidade a terceiros, o proprietário transforma “o apartamento, que era novo, em usado, iniciando o desgaste que naturalmente ocorre com a ocupação, alterando o valor comercial do bem, que naturalmente, quando vendido na denominada 1ª locação, tem maior valia” (RESP 476780/MG).
A essência do julgamento reflete o princípio da razoabilidade, pois não se afigura razoável, em princípio, que a empresa construtora permaneça, por longo período, ainda vinculada à unilateral vontade do comprador desistente, o qual, inclusive, por motivo de mera conveniência vem a desistir da aquisição, após residir no imóvel e dele se servir por alguns ou muitos anos.
Assim, para aquele Tribunal, a alienação, com a posterior ocupação do imóvel pelo comprador, torna-se irreversível, não mais possibilitando a desistência unilateral nessas circunstâncias, dada a desconfiguração da própria essência do negócio, que objetivava a venda de imóvel novo, que representa, inclusive, o objeto social das empresas construtoras.
É de se observar que tal entendimento, em suma, visa a coibir praticas abusivas por parte do consumidor. Contudo, o recebimento do imóvel pela construtora poderia, entre outras coisas, propiciar o abatimento do débito, especialmente quando o comprador não mais apresentar condições de arcar com as prestações e nem dispor de patrimônio para responder a um processo de execução.
Por outro lado, proibir a devolução do imóvel após sua entrega ao comprador, fazendo irretratável o contrato, não dá à construtora a certeza do recebimento de seu crédito, mormente se considerarmos que a proposta da devolução é realizada, salvo exceções, quando o comprador não mais dispõe de meios para honrar o ajuste.
Sendo assim, a simples proibição da devolução do imóvel, uma vez ultrapassado o limite fático-temporal sugerido – entrega do bem – pode não ser o melhor caminho tanto à construtora quanto ao comprador, merecendo crítica a eventual adoção desse precedente sem qualquer possibilidade de flexibilização.
Por tal motivo, acreditamos ser perfeitamente lícita a inserção de cláusula, nesse tipo contratual, que preveja a possibilidade de devolução do imóvel, atrelada ao alvedrio do credor, sem abusos, evitando-se, com isso, desistência infundada do contrato por parte do comprador.
Nessa situação, a nosso sentir, haveria perfeita harmonia entre o entendimento acima referido e os casos em particular, que podem trazer consigo riquezas de detalhes que escapam a qualquer limite fático-temporal objetivamente fixado.
RESCISÃO DE CONTRATO PARA IMÓVEIS USADOS
Mesmo em se tratando de imóveis usados, ainda é possível desistir da compra em certas situações. Temos, como exemplo, a constatação de defeitos após a vistoria – o chamado vício oculto. Em tais situações, o comprador tem um prazo para desistir da compra. É o que ocorre, por exemplo, quando se constata uma infiltração grave ou um problema estrutural já existente antes da compra e não constatado durante a vistoria, provavelmente porque porque o problema foi .
De acordo com o Código Civil, esse prazo é de um ano após a constatação do vício. Se tiver havido a intermediação de uma imobiliária e for o tipo de vício que ela deveria conhecer – ou seja, se ficar provado que a imobiliária enganou o comprador – então esse prazo sobe para cinco anos. Isso porque, neste último caso, trata-se de uma relação de consumo, submetida ao prazo de desistência determinado no Código de Defesa do Consumidor.
Se o imóvel não tiver sido financiado, bastará acionar o vendedor e torcer para ele ter dinheiro para devolver, com correção monetária. Dependendo do tempo decorrido desde a compra, é possível que o vendedor não possa mais pagar, o que representa um risco ao distrato.
Em se tratando de imóvel financiado, há um risco adicional. A queixa continua direcionada ao vendedor, mas a dívida no banco não deixará de existir se o comprador desistir da compra. Assim, se o vendedor não puder pagar, o comprador não terá como ressarcir o banco. Contudo, se o imóvel foi avaliado por um especialista do banco, constatando que o imóvel estava em perfeitas condições, será possível discutir o caso com o banco também. Mas via de regra, quem responde pelo imóvel é o antigo proprietário.
Se o problema não for muito grave e for possível consertá-lo sem maiores transtornos, o comprador pode pedir um abatimento proporcional do preço.
Finalmente, se for um problema de construção, a construtora pode ser responsabilizada, e nesse caso o prazo é geralmente aquele da vida útil da estrutura com defeito. Se a construtora não existir mais ou não puder ser localizada, porém, o vendedor é que deverá responder.
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