Adquirir um imóvel é um sonho para muitas pessoas. No entanto, a falta de documentação adequada pode transformar esse sonho em um pesadelo. Saiba o risco de contratar nessas condições e regularize seu imóvel com segurança.
A regularização imobiliária é a solução para garantir a segurança jurídica e a valorização do seu patrimônio. Neste guia completo, elaborado por nós do FRANCÊ Advogados, você encontrará todas as informações necessárias para regularizar o seu imóvel de forma simples e eficiente.
Falar sobre bens imóveis parece ser um tanto quanto complicado. Diz-se isso, em razão dos termos utilizados por quem trabalha na área e que não fazem parte do dia a dia do cidadão comum. Pensando nisso, trouxemos um pequeno vocabulário com os principais termos para quem pretende regularizar imóveis. Ao final deste artigo você confere, ainda, cinco perguntas frequentes sobre a regularização de imóveis, confira!
GUIA COMPLETO PARA REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA
Se você comprou uma casa, terreno ou qualquer imóvel que não tem escritura, saiba que sua aquisição está em situação irregular.
Para que um imóvel residencial esteja em situação regular, o proprietário deve ter os seguintes documentos: Escritura do imóvel, Contrato de compra e venda, Matrícula devidamente atualizada, Certidão de regularização do Habite-se e Certidões negativas.
Para um imóvel comercial, além dos documentos necessários para um imóvel residencial, é preciso apresentar a documentação da empresa, como: Registro em Junta Comercial, Inscrição Estadual, CNPJ.
O imóvel também deve estar de acordo com a legislação que rege o tipo de atividade a ser executada.
Para regularizar um imóvel, é importante reunir toda a documentação referente ao imóvel para verificar a situação atual e identificar possíveis irregularidades.
O que é a regularização imobiliária e por que ela é importante?
Se você está pensando em comprar um imóvel, saiba que muitos documentos precisam estar em dia – e um deles é a escritura. Este é um tipo de contrato que contém todas as informações da venda e os dados do comprador e do vendedor. Ou seja, é o documento que comprova quem é o proprietário do imóvel. Vale lembrar que, para esse documento ter valor legal, ele precisa ser registrado em cartório (e existe a cobrança de cerca de 4% do valor do imóvel para a escritura e outra taxa, que varia de acordo com cada estado).
Regularizar um imóvel significa tornar legal e oficial a sua propriedade, garantindo todos os seus direitos sobre ele. É como se você estivesse dando um "RG" para o seu imóvel, comprovando que ele é seu de forma indiscutível.
Diferenças entre os principais documentos
Antes de prosseguirmos, confira o significado dos principais termos utilizados na área:
• Contrato de compra e venda: É um acordo entre as partes, um instrumento particular que formaliza a negociação e as informações do negócio. É válido apenas entre os envolvidos.
• Escritura: É um documento público, lavrado em cartório de notas, que formaliza a transação imobiliária e garante a segurança jurídica das partes.
• Matrícula: É o registro individualizado do imóvel, feito no Cartório de Registro de Imóveis, que assegura a nova titularidade do bem.
Importância da regularização
Além dos benefícios já mencionados, é fundamental destacar a importância da regularização para:
• Valorização do imóvel: Imóveis regularizados têm maior valor de mercado e são mais atrativos para compradores e investidores.
• Possibilidade de financiamento: Facilita a obtenção de empréstimos com o imóvel como garantia.
• Proteção contra fraudes: Garante segurança jurídica ao patrimônio, evitando disputas e invasões.
• Transmissão segura para herdeiros: Garante que seus bens sejam transmitidos aos seus herdeiros de forma tranquila e segura.
• Facilidade em realizar transações: Venda, aluguel, doação e outras transações se tornam mais simples e rápidas.
Quais os principais problemas em comprar um imóvel sem escritura?
• Dificuldade de financiamento: Muitos bancos não fazem financiamento para imóveis sem escritura.
• Custos elevados de regularização: Regularizar um imóvel pode sair mais caro do que obter a escritura desde o início.
• Risco de perda do imóvel: Se o vendedor agir de má fé e fizer a venda para duas pessoas ou houver alguma dívida em que o imóvel é a garantia, você poderá perdê-lo. Isso pode acontecer porque, para a Justiça, o imóvel pertence a quem tem a escritura (Veja: Os riscos do “contrato de gaveta” na aquisição de imóveis).
Por que regularizar o seu imóvel?
Regularizar seu imóvel é essencial para evitar problemas como:
• Segurança jurídica: Protege seu patrimônio contra possíveis disputas e invasões.
• Valorização do imóvel: Imóveis regularizados têm maior valor de mercado e são mais atrativos para compradores e investidores.
• Possibilidade de financiamento: Facilita a obtenção de empréstimos com o imóvel como garantia.
• Transmissão segura para herdeiros: Garante que seus bens sejam transmitidos aos seus herdeiros de forma tranquila e segura.
• Facilidade em realizar transações: Venda, aluguel, doação e outras transações se tornam mais simples e rápidas.
O QUE FAZER QUANDO SÓ HÁ O CONTRATO DE COMPRA E VENDA?
Ter apenas o contrato de compra e venda não é suficiente para garantir a propriedade de um imóvel, já que a falta de regularização (registro) pode gerar riscos ao comprador.
No entanto, muitas vezes, essa aquisição é feita por meio de um contrato particular de compra e venda, sem que o imóvel seja devidamente registrado no cartório de imóveis.
O que é um Contrato Particular de Compra e Venda?
Um contrato particular de compra e venda de imóvel é um documento formalizado entre as partes que registra a intenção de compra e venda entre comprador e vendedor. Entre outras coisas, este contrato pode estabelecer condições de venda, como valor e forma de pagamento, prazos para pagamento e outras avenças entre os contratantes.
Apesar de tratar-se de um documento importante, o contrato de compra e venda apenas garante ao comprador a posse do imóvel, já que ele não é eficaz para a transferência de sua titularidade de fato, pois para a transferência legal da propriedade, é necessário o registro no cartório de imóveis.
Contudo, a atualização da matrícula somente será levada à efeito se for apresentada uma prova de propriedade, como a escritura pública de propriedade, ou a escritura pública de compra e venda (contrato de compra e venda).
Essa formalidade é determinada pelo artigo 1.245 do Código Civil, ao estabelecer que "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis".
Em outras palavras, quem tem apenas o contrato particular de compra e venda é apenas o possuidor do imóvel, mas não o proprietário. A propriedade legal só é reconhecida com o efetivo registro no cartório de imóveis, que é a única forma de garantir a plena titularidade e todos os direitos sobre o bem.
COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL?
Adquirir um imóvel sem escritura pública de propriedade, ou sem a escritura pública de compra e venda pode ser mais acessível financeiramente, mas esse tipo de transação, não realizada por vias legais, resulta na ausência de segurança quanto à negociação. O mesmo vale para aquisições feitas através do contrato particular de compra e venda.
Isso pode implicar, futuramente, na perda do imóvel. No entanto, quem adquire um imóvel sem escritura ou através de contrato particular pode reverter essa situação. Uma das opções para regularizar o imóvel é encontrar os antigos donos ou herdeiros e pedir para que a escritura seja lavrada, caso exista matrícula do imóvel.
Caso não sejam localizados, ou não houver nenhum documento que comprove a compra do imóvel, o interessado poderá mover uma ação por usucapião e provar que mora no imóvel.
Como funciona o processo de regularização?
O processo de regularização pode variar de acordo com a situação de cada imóvel, mas, em geral, envolve as seguintes etapas:
- Análise da documentação: Um advogado especializado irá analisar toda a documentação do imóvel para identificar as pendências e definir a melhor estratégia para a regularização.
- Reunião de documentos: Será necessário reunir todos os documentos exigidos pela lei, como contrato de compra e venda, escrituras, certidões negativas, entre outros.
- Análise técnica: Em alguns casos, pode ser necessária a realização de uma análise técnica do imóvel por um engenheiro ou arquiteto.
- Regularização junto aos órgãos competentes: O advogado irá protocolar os documentos necessários nos respectivos órgãos públicos e deverá obter a escritura pública de compra e venda junto ao cartório de notas. Esse é o documento que oficializa a transferência da propriedade e é obrigatório para todos os imóveis com valor superior a 30 salários mínimos.
- Registro da escritura: Após a conclusão do processo, será emitida a escritura pública de compra e venda do imóvel, ou a escritura de propriedade definitiva do imóvel, comprovando a sua propriedade. Com o documento em mãos, ainda é necessário levá-lo ao competente cartório de registro de imóveis para a averbação e registro do imóvel em nome do comprador.
Somente após o registro no cartório de imóveis que o comprador será considerado proprietário legal do bem.
Quais os documentos necessários?
A documentação exigida para a regularização de um imóvel pode variar de acordo com a situação específica de cada caso e com a legislação local. No entanto, alguns documentos são comuns na maioria dos processos:
• Escritura Pública: Documento que comprova a propriedade do imóvel.
• Matrícula do Imóvel: Registro público com informações sobre o imóvel, como proprietário, área, localização e ônus.
• Registro Geral (RG) e CPF: Documentos pessoais do proprietário.
• Certidões Negativas: Certidão de Ônus Reais, Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, Certidão Negativa de Débitos Federais, entre outras.
• Projetos: Projeto arquitetônico, planta baixa, memorial descritivo e outros documentos relacionados à construção.
• Alvará de Construção: Autorização emitida pela prefeitura para a construção do imóvel.
• Habite-se: Documento que atesta que a construção está em conformidade com as normas técnicas e de segurança.
• IPTU: Comprovante de pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano.
• Contrato Social (se o proprietário for uma empresa): Documento que comprova a existência legal da empresa.
É fundamental consultar a legislação específica de cada município, pois os requisitos podem variar.
Custos da Regularização
Os custos envolvidos na regularização de um imóvel podem ser divididos em:
• Taxas governamentais: Incluem as taxas de registro, emolumentos, impostos e outras taxas cobradas pelos órgãos públicos.
• Honorários advocatícios: Correspondem aos valores pagos ao advogado para acompanhar o processo.
• Custos com perícias: Em alguns casos, pode ser necessária a realização de perícias, como avaliação do imóvel, levantamento topográfico, etc.
• Outros custos: Podem incluir custos com projetos, certidões, publicações, etc.
É difícil estimar um valor exato para a regularização de um imóvel, pois os custos variam muito de caso para caso. No entanto, é possível dizer que os custos podem representar entre 2% e 5% do valor do imóvel.
Prazos da Regularização
O prazo para a conclusão da regularização também varia muito de acordo com a complexidade do caso e a eficiência dos órgãos públicos envolvidos. Em geral, o processo extrajudicial é mais rápido que o processo judicial.
Alguns fatores que podem influenciar o prazo:
• Completude da documentação: Se toda a documentação estiver em ordem, o processo será mais ágil.
• Eficiência dos órgãos públicos: A demora na análise dos documentos pelos órgãos públicos pode atrasar o processo.
• Complexidade do caso: Casos mais complexos, como a regularização de imóveis rurais ou com construções irregulares, tendem a ser mais demorados.
Em média, o processo de regularização pode levar de alguns meses a alguns anos.
Como reduzir os custos e prazos?
• Contratar um advogado especializado: Um advogado experiente em direito imobiliário poderá auxiliar na identificação de todos os documentos necessários, na escolha do procedimento mais adequado e na agilização do processo.
• Organizar toda a documentação: Ter toda a documentação em ordem facilitará o trabalho do advogado e agilizará o processo.
• Acompanhar o processo: Acompanhar de perto o andamento do processo permitirá identificar e solucionar eventuais problemas com mais rapidez.
Comprei o imóvel sem escritura e não sei quem é o dono. E agora?
Caso os antigos donos ou herdeiros não sejam localizados, é possível regularizar-se o título defeituoso ou viciado da propriedade através da usucapião, tornando o adquirente do bem, após decorrido o prazo definido em lei para usucapir, seu legítimo proprietário.
O QUE É UMA "AÇÃO DE USUCAPIÃO"?
A ação de usucapião é um processo judicial através do qual uma pessoa que possui a posse de forma mansa e pacífica de um imóvel por um determinado período pode requerer a propriedade legal desse imóvel. Os requisitos e prazos variam conforme o tipo de usucapião (ordinária, extraordinária, especial rural ou urbana).
A doutrina conceitua a usucapião como sendo um modo de aquisição da propriedade e ou de qualquer direito real que se dá pela posse prolongada da coisa, exercida durante prazo fixado em lei. Também denominada como prescrição aquisitiva.
A Lei n.º 13.105, de 16 de março de 2015 (Novo Código de Processo Civil), inovou ao trazer a usucapião extrajudicial, tornando o procedimento mais célere e com toda a segurança jurídica necessária, facultando o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião. Sendo assim, a usucapião pode ser realizada de duas formas:
Usucapião Judicial
Para usucapir judicialmente o imóvel, a ação deve ser proposta pelo atual possuidor, que deverá juntar à inicial a planta da área usucapienda. A sentença que a julgar será registrada, mediante mandado, no respectivo Registro de Imóveis, com a intervenção obrigatória do Ministério Público. Conforme disposto no artigo 1.241 do Código Civil, a ação de usucapião tem natureza declaratória e, embora seja mencionada nos artigos 246 e 259, não há previsão de um procedimento especial. Essa ação se inicia com o requerimento do interessado/usucapiente e a citação dos vizinhos confinantes e de todos os demais interessados, estes por edital.
Usucapião Extrajudicial
Com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil, além da via judicial, o pedido de usucapião de bem imóvel pode ser realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o bem usucapiendo estiver localizado. O imóvel objeto do pedido pode ser tanto urbano quanto rural, não havendo restrição legal em relação à área ou à situação do bem. Assim, nada impede o reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóveis urbanos não regulares, como parcelas de loteamentos irregulares, ou de imóveis rurais com área inferior à fração mínima de parcelamento.
O interessado pode formular o pedido de usucapião perante o Cartório de Registro de Imóveis (CRI), mediante petição subscrita por advogado ou defensor público constituído, acompanhada dos seguintes documentos:
• Ata Notarial: Lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores;
• Planta e Memorial Descritivo: Assinados por profissional habilitado;
• Certidões Negativas: Dos distribuidores do local do imóvel e domicílio do interessado;
• Justo Título: Documento que demonstra a efetiva aquisição da posse do bem ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento de impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Após a apresentação de todos os documentos mencionados, cabe ao Oficial do CRI proceder à intimação dos confinantes, das pessoas em cujo nome estiver registrado e das Fazendas Públicas, para se manifestarem no prazo de 15 dias. Havendo concordância ou não havendo manifestação dos interessados quanto ao pedido de usucapião e estando em ordem toda a documentação apresentada, o Oficial do CRI efetuará o registro da aquisição do imóvel em sua matrícula de conformidade com as descrições apresentadas, ou abrirá uma nova matrícula, se for o caso.
Se o pedido administrativo for negado pelo Oficial do CRI, o interessado poderá recorrer ao Judiciário, protegendo seu direito de acesso à Justiça, garantido constitucionalmente, ainda que tenha inicialmente optado pelo reconhecimento extrajudicial.
Os principais benefícios de requerer a usucapião pela via extrajudicial são a celeridade do procedimento e o baixo custo comparado à usucapião judicial.
PERGUNTAS FREQUENTES SOBRE REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA
Confira abaixo as cinco perguntas mais frequentes sobre a regularização de imóveis:
1) Qual a diferença entre escritura e registro?
A escritura pública é o documento que formaliza o negócio jurídico, como a compra e venda de um imóvel (Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel). Ela é lavrada em um cartório de notas e detalha as condições da transação. Já o registro é o ato de inscrever a escritura no Cartório de Registro de Imóveis, tornando a transferência da propriedade pública e oponível a terceiros. Em resumo:
Escritura: Formaliza o negócio.
Registro: Torna a transferência pública e oficial.
2) É possível regularizar um imóvel que não possui matrícula?
Sim, é possível regularizar um imóvel que não possui matrícula. Esse processo geralmente envolve a abertura de um processo administrativo ou judicial para regularizar a situação do imóvel e obter a matrícula. A complexidade do processo dependerá da situação específica de cada caso.
3) Quanto tempo demora para obter o habite-se?
O tempo para obter o habite-se varia de acordo com a complexidade da obra, a legislação local e a eficiência dos órgãos públicos. Em geral, o processo pode levar de alguns meses a alguns anos. É importante ressaltar que a obtenção do habite-se é um processo que exige a apresentação de diversos documentos e a aprovação da obra por um engenheiro ou arquiteto responsável.
4) Quais os impostos pagos na regularização de um imóvel?
Os impostos pagos na regularização de um imóvel variam de acordo com a natureza da transação e a legislação local. Alguns dos impostos mais comuns são:
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Pago na compra e venda de imóveis.
• Custas de registro: Pagas para registrar a escritura no cartório de imóveis.
• Imposto de renda: Pode incidir sobre o ganho de capital na venda de imóveis.
• Outras taxas: Podem haver outras taxas municipais ou estaduais, dependendo da localidade.
5) Posso regularizar um imóvel que está em meu nome, mas não possuo a escritura?
Sim, é possível regularizar um imóvel mesmo sem a escritura. Nesse caso, será necessário buscar outros documentos que comprovem a propriedade, como contratos de compra e venda antigos, escrituras particulares ou ações judiciais que reconheçam a posse do imóvel. Um advogado especializado poderá auxiliar na busca pelos documentos necessários e na condução do processo de regularização.
É importante ressaltar que a regularização imobiliária é um processo complexo que exige conhecimento técnico e experiência. Recomenda-se buscar a orientação de um advogado especializado para analisar a situação específica de cada caso e indicar a melhor forma de regularizar o imóvel.
NOTAS:
Imóveis de Falecidos: para regularizar imóveis de pessoas falecidas, é necessário abrir um inventário primeiro. Este pode ser tanto judicial, quanto extrajudicial. Leia mais.
Imóveis com Dívidas: quando você deixa de pagar qualquer tipo de dívida relacionada ao imóvel, corre o risco de perder o bem para a Justiça.
PROBLEMAS COM SEU IMÓVEL
Se você acredita que se enquadra em alguma das situações citadas anteriormente, ou possui alguma questão relacionada aos assuntos tratados neste conteúdo, saiba: você tem direitos e nós podemos ajudar: Nossos profissionais são capacitados para defender os seus interesses relacionados em Direito Imobiliário, seja na esfera administrativa ou judicial e em qualquer instância. Veja como obter esclarecimentos adicionais sobre o assunto aqui, ou agende um atendimento para contratar nossos serviços. Você ainda pode ler mais sobre Direito Imobiliário, além de aumentar seus conhecimentos, lendo aos nossos Artigos e Notícias. Veja, também, em quais localidades podemos atuar em seu favor. Aproveite e assine ao nosso Boletim Mensal ou cadastre-se em nosso website.
LINHA DIRETA
Você tem problemas relacionados ao tema apresentado nesta página? Nós podemos ajudar, caso queira realizar uma Consulta Jurídica (serviço sujeito à tarifação) diretamente com um advogado, clique:
