Alugou um imóvel com problemas? Saiba o que fazer!



Constantemente somos procurados por pessoas que têm a felicidade de alugar um imóvel e, com o decorrer do tempo, descobrem que o mesmo não tem condições mínimas de habitabilidade. Saiba quais são os seus direitos e o que você pode fazer em casos semelhantes.

Muitas pessoas não sabem que, até mesmo para alugar um imóvel, alguns procedimentos são essenciais e vão garantir a tranquilidade do locatário durante o período da locação.

O imóvel deve oferecer condições mínimas de habitabilidade. Há, inclusive, uma norma que determina quais são as condições mínimas de habitabilidade de um imóvel. Trata-se da NBR 15.575, publicada pena Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.

Neste artigo, traremos a você, nosso leitor, dicas preciosas a adotar antes de locar um imóvel. Da mesma forma, também diremos o que fazer, caso esteja alugando um imóvel que não oferece condições de habitação. Vamos lá?
 

Localização

Antes de fechar um negócio, é importante que você verifique se a localização do imóvel atende às suas expectativas. Por exemplo: observe o bairro onde ele fica, verifique se há casos de alagamento nas proximidades, se a energia é estável ou se há quedas constantes, observe a higiene e limpeza dos vizinhos, a existência de barulho exagerado e outros pontos que podem ser um incômodo após a sua mudança.

Também é importante que você veja o fluxo de trânsito em horários de pico, se o bairro é atendido por linhas de ônibus e a existência de comércio nas proximidades.

Cuidados como esses podem evitar que você venha a descobrir pontos negativos apenas após se mudar e eliminam surpresas desagradáveis.
 

O Imóvel

Mais importante do que a localização do imóvel, é fundamental que você conheça em detalhes o imóvel que está locando, antes mesmo de assinar ao contrato. Na maioria das vezes, uma vistoria mal efetuada, pode trazer grandes dissabores ao inquilino.

De acordo com a Lei do Inquilinato, o proprietário deve entregar o imóvel em boas condições de uso, sem vazamento grave ou mofo. Vale fazer uma vistoria detalhada, testar a parte elétrica e hidráulica para conferir se não existe nenhum problema estrutural.

Visite o imóvel e faça uma vistoria. Se possível, em horários diferentes. Observe o funcionamento das portas, janelas, torneiras, encanamentos, pintura, rede elétrica, piso, existência de mofo e cupins.

Visite, inclusive a garagem e veja se ela atende às suas necessidades.
 

O Contrato de Locação

É importante que o inquilino leia com atenção ao Contrato de Locação. Primeiro, porque sabemos que um contrato mal redigido pode causar diversos transtornos para os contratantes. No mais, o contrato pode beneficiar demasiadamente o proprietário do imóvel e prejudicar o inquilino.

Verifique o prazo de validade do contrato, a forma e o índice de reajuste, as garantias exigidas, a forma de renovação, a forma de rescisão, bem como, a forma de renovação do contrato.

Observe, também, se quem está alugando o imóvel é, de fato, o seu proprietário. Pode parecer óbvio, mas não é. Esse tipo de problema é enfrentado principalmente por quem aluga um imóvel para temporada.
 

Direitos e Obrigações

Deveres do proprietário (locador):

- entregar o imóvel em condições de uso. Se o inquilino perceber qualquer problema após a locação, deverá comunicar o proprietário e solicitar o conserto, por escrito;

- fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminado;

- pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio. Porém, se no contrato constar que essa obrigação é do inquilino, ele terá que cumprir o que foi estabelecido;

- no caso de apartamento, cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador etc.

Deveres do inquilino (locatário):

- pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados;

- utilizar o imóvel conforme determinado em contrato (se para fins residenciais, não poderá ser utilizado para comércio);

- restituir o imóvel, no final da locação, no estado em que o recebeu;

- não modificar o imóvel sem o consentimento prévio, e por escrito, do proprietário

- no caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinárias do condomínio: luz, água, limpeza, salários dos empregados.
 

Garantias

Muitas vezes, para que possamos concretizar algum negócio, é necessário apresentarmos alguma garantia para, caso não cumpramos com a nossa parte do acordo, a outra parte não fique no prejuízo.

Isso acontece, por exemplo, quando a liberação de um empréstimo exige a hipoteca de um imóvel, quando o carro fica alienado ao banco que liberou o seu financiamento ou quando um contrato de aluguel exige fiador.

No caso do aluguel, o proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça alguma forma de garantia para a locação. Essa é uma prática comum e somente uma das garantias, abaixo, poderá ser exigida:

- Caução: Pode ser de bens móveis ou imóveis. Normalmente é em dinheiro, não podendo exceder ao valor de três aluguéis e deverá ser depositada em caderneta de poupança. No final do contrato, não havendo dívidas, o inquilino deverá receber o valor total da conta de poupança.

- Fiança: O inquilino apresenta pessoa que se responsabiliza pelos encargos da locação. Trata-se do fiador. Este ficará responsável por arcar com as despesas do aluguel, caso o contratante fique inadimplente.

Para assumir o cargo de fiador de um locatário, é preciso ter um imóvel quitado, que este imóvel esteja na mesma cidade em que o locatário pretende alugar o imóvel e que o fiador comprove uma renda mensal suficiente para arcar com o aluguel, se preciso, por três ou quatro meses, dependendo da exigência de cada imobiliária.

- Seguro Fiança: Na grande maioria das vezes o inquilino não tem condições de conseguir um fiador, por isso um outro caminho é optar pelo seguro-fiança, oferecido pelas seguradoras. Para isso o inquilino terá que fazer um seguro junto a uma companhia seguradora, para que a seguradora tenha uma garantia de que as despesas serão cobertas caso não haja pagamento do imóvel.

Para o dono do imóvel essa é uma das melhores opções que existe, pelo fato de que mesmo se o inquilino não conseguir pagar o aluguel, a seguradora pagará o valor exato, nunca deixando o proprietário na mão.
 

E SE O IMÓVEL APRESENTAR PROBLEMAS?

Muitas vezes, durante a vistoria inicial do imóvel, não é possível observar que o mesmo possui problemas ou os mesmos não são aparentes (vícios ocultos). Em tais situações, os problemas somente se tornam perceptíveis após a entrega das chaves, quando o locatário de fato ocupa o imóvel, através do uso diário.

A existência de problemas, tais como vazamentos de torneiras, rachadura de gesso, fechaduras emperradas, tomadas e interruptores inoperantes, cupins, mofo, entre outros, são suficientes para motivar a rescisão contratual antecipada, por conta de o proprietário não garantir o uso do imóvel em condições seguras e salubres, legitimamente esperados pelo locatário.

Nesses casos, o proprietário do imóvel é o responsável por sua manutenção. Se chamado a realizar a manutenção do imóvel e não a realizar, ou a realizar em partes, de modo que a habitação continue comprometida, é possível ingressar com uma ação para a rescisão do contrato e isenção da multa contratual pela rescisão antecipada.

Tudo isso porque o proprietário manteve-se inerte, quando solicitado a fazer a manutenção.

E tem mais! Se a situação do imóvel causar prejuízo aos móveis e utensílios do locatário, também é possível requerer indenização por danos morais e materiais e o pagamento da multa contratual pelo proprietário do imóvel ao inquilino.

Um de nossos clientes, recentemente, em caso semelhante, obteve decisão favorável, tendo em vista que o proprietário do imóvel não realizou os reparos necessários no imóvel que havia locado, entrando em situação da inadimplência contratual. Veja parte da sentença (valores foram omitidos):

 

“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para o fim de declarar a rescisão contratual motivada no inadimplemento do locador e, consequentemente, inexigibilidade da multa contratual cobrada da locatária e, ainda, condenar o réu no pagamento de multa contratual no valor de R$ X,XX com correção monetária desde o ajuizamento da ação e juros de mora desde a citação , danos materiais no valor de R$ X,XX com correção monetária a contar dos desembolsos (fls. 112/115) e juros de mora a contar da citação e, finalmente, danos morais no valor de R$ X,XX, com correção monetária a contar do ajuizamento da ação e juros de mora a contar da citação. Como consequência natural, o valor da caução representada por título de capitalização já resgatado pelo réu, deverá ser devolvido à autora, acrescido de todos os acréscimos pertinentes ao título devidos até a data da efetiva devolução.”

 

Mas é necessário documentar toda a situação. Tire fotos, guarde correspondências, e-mails e até mesmo conversas pelo WhatsApp. Utilize o máximo de provas em seu favor e terá ganho de causa.

 
 

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