Imagine que você está prestes a abrir seu negócio e pretende fazer uma locação comercial. Encontrou um imóvel aparentemente ideal, assinou contrato, fez a mudança… e então surgem os problemas: infiltrações, instalações elétricas defeituosas, mofo, portas emperradas. E agora?
Um imóvel comercial é uma propriedade destinada a atividades empresariais, como lojas, escritórios, galpões, etc., visando a geração de renda por locação ou para o próprio negócio. Sua avaliação considera fatores como localização, fluxo de clientes e infraestrutura, e é fundamental adequá-lo às regulamentações legais, o que pode envolver a alteração da matrícula do imóvel e a adequação do IPTU, além da obtenção de licenças.
Muitas vezes, o problema com a locação surge após a ocupação do imóvel, conforme escrevemos em nosso artigo “Alugou um imóvel com problemas? Saiba o que fazer!”, o qual se aplica à imóveis residenciais.
Neste artigo, procuramos explicar tudo o que você precisa saber para alugar um imóvel comercial e evitar problemas.
Mas se você alugou um imóvel comercial e está passando por isso, este artigo também é para você. Vamos conversar sobre tudo o que envolve a locação comercial, desde os cuidados antes da assinatura até os seus direitos em caso de vícios ocultos. E vamos fazer isso como se estivéssemos frente a frente, tirando todas as suas dúvidas.
INTRODUÇÃO
Alugar um imóvel comercial é uma decisão estratégica que exige atenção a diversos detalhes jurídicos e práticos. Seja para abrir uma loja, um escritório, uma clínica ou qualquer outro tipo de negócio, é fundamental entender os direitos, deveres e cuidados envolvidos na locação. Neste artigo, reunimos os principais pontos que você precisa conhecer antes de assinar um contrato de locação comercial — desde a escolha do imóvel até os seus direitos em caso de problemas com a estrutura ou funcionamento.
O QUE É UM IMÓVEL COMERCIAL
Um imóvel comercial é aquele destinado à exploração de atividades econômicas, como comércio, serviços ou indústria. Diferente do imóvel residencial, ele deve atender a exigências específicas de infraestrutura, segurança e regulamentação. Em alguns casos, é necessário alterar a matrícula do imóvel no cartório, adequar a cobrança do IPTU e obter licenças específicas para que ele possa ser utilizado comercialmente.
O QUE OBSERVAR ANTES DE ALUGAR UM IMÓVEL COMERCIAL?
Esse é um bom ponto de partida e uma ótima pergunta. Antes de assinar qualquer contrato, você precisa verificar:
1. Localização
A localização é um dos fatores mais importantes para o sucesso do seu negócio. Antes de fechar contrato, observe:
- O fluxo de pessoas na região
- A segurança do bairro
- A presença de concorrentes diretos
- A acessibilidade para clientes e fornecedores
- A existência de transporte público e comércio local
- A existência de estacionamento nas proximidades ou no próprio imóvel
- Histórico de alagamentos, barulho excessivo ou problemas com vizinhança
- Se o zoneamento urbano permite o exercício da sua atividade no bairro
Também observe a higiene e limpeza dos vizinhos e outros pontos que podem ser um incômodo após a sua mudança.
2. Estrutura física
A estrutura do imóvel deve ser compatível com a atividade que você pretende exercer. Verifique:
- Se a rede elétrica suporta seus equipamentos
- Se há ventilação adequada e acessibilidade
- Se há sinais de infiltração, mofo, rachaduras ou cupins
- Se a rede hidráulica está em conformidade
- Se há estabilidade na energia elétrica
- Se há acessibilidade para clientes com mobilidade reduzida
A estrutura física do imóvel é mais importante do que sua localização. Antes de qualquer coisa, é necessário saber se o zoneamento permite o tipo de atividade comercial planejado.
Procure inspecionar se a energia é estável ou se há quedas constantes e se funciona conforme o combinando, atendendo as suas necessidades, se a rede hidráulica é compatível e está em conformidade e se atente aos detalhes durante a vistoria de entrada no imóvel.
Faça uma vistoria detalhada antes da assinatura do contrato e, se possível, registre tudo com fotos e vídeos.
3. Licenças e regularidade
Verifique se o imóvel possui:
- Alvará de funcionamento
- AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros)
- Licença da vigilância sanitária
Além disso, dependendo do tipo de negócio, pode ser necessário obter licenças específicas — como para bares, clínicas, academias, entre outros. A responsabilidade pela obtenção dessas licenças costuma ser do locatário, mas isso pode ser ajustado contratualmente.
Esses pontos são essenciais para evitar surpresas que podem comprometer seu negócio.
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL
A locação comercial é regulamentada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), mas a lei não estabelece prazos máximos de contrato. Além disso, o contrato de locação comercial é diferente do residencial em vários aspectos e, apesar de poder ser mais flexível, exige atenção redobrada. O contrato deve conter:
- Prazo de locação: geralmente de 5 anos, para garantir o direito à renovação compulsória
- Reajuste: índice de correção (IGP-M, IPCA, etc.) e periodicidade
- Garantias: caução, fiador ou seguro-fiança
- Destinação do imóvel: deve estar clara e compatível com a atividade comercial
- Responsabilidade por reformas e manutenção
- Multas e rescisão contratual
1. Prazo de locação
O prazo para que o locatário tenha direito à renovação compulsória é ter um contrato escrito de, no mínimo, 5 anos (ou a soma de contratos ininterruptos que atinjam esse período), ter explorado o mesmo ramo de comércio por pelo menos 3 anos ininterruptos e ajuizar a ação renovatória entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato. O prazo máximo de uma única renovação compulsória é de 5 anos, independentemente do prazo inicial do contrato.
2. Reajuste
O reajuste de aluguel comercial é feito anualmente, na data de aniversário do contrato, com base na variação acumulada de um índice de correção estipulado no contrato, como o IGP-M ou o IPCA. O locador deve enviar um aviso prévio por escrito com, no mínimo, 30 dias de antecedência, informando o novo valor e o cálculo realizado.
3. Garantias
As garantias possíveis em um contrato de locação comercial são a caução, a fiança, o seguro fiança locatícia e a cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento e servem para proteger o locador em caso de inadimplência. A lei do inquilinato veda a exigência de mais de uma forma de garantia para a locação.
4. Destinação do imóvel
A destinação do imóvel em locações comerciais refere-se à finalidade específica para a qual o locatário utilizará a propriedade. Ela determina o tipo de atividade comercial que pode ser exercida no local, o que é crucial para garantir a conformidade com leis de zoneamento e para proteger o interesse de ambas as partes.
A destinação é definida e detalhada em cláusula específica do contrato de locação comercial. Essa definição é fundamental para evitar problemas futuros.
5. Responsabilidade por reformas e manutenção
A responsabilidade por reformas e manutenção em locações comerciais é definida principalmente pelo contrato de aluguel e pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). A divisão de obrigações entre locador (proprietário) e locatário (inquilino) depende da natureza do reparo ou da reforma
6. Multas e rescisão contratual
A multa incide quando uma das partes rescinde o contrato de forma antecipada, sem respeitar o prazo contratual estipulado. A rescisão pode ocorrer por iniciativa do locatário (inquilino) ou do locador (proprietário). Em geral, a multa é proporcional ao tempo restante do contrato.
E tem mais: Se o imóvel originalmente for residencial, será necessário regularizá-lo para uso comercial, o que inclui alteração da matrícula, adequação do IPTU e obtenção das licenças exigidas.
Dica: Nunca assine um contrato sem entender cada cláusula. Se tiver dúvidas, consulte um advogado especializado.
LUVAS E PONTO COMERCIAL
Luvas e ponto comercial são valores pagos pelo locatário ao locador r podem abranger todo contrato de locação comercial. Cada um deles tem uma finalidade distinta. Vejamos:
Luvas: é um valor pago à vista pelo locatário ao locador ou ao antigo ocupante do imóvel no início da locação, como compensação pela oportunidade de explorar o ponto.
Normalmente é exigido em locais de grande procura, como lojas em shoppings ou galerias e só fazem sentido quando há transferência de clientela ou valorização do ponto.
- Luvas não são obrigatórias por lei, a menos que estejam previstas no contrato.
- Devem estar claramente justificadas e documentadas.
- O valor deve ser proporcional à relevância do ponto comercial.
A Lei do Inquilinato proíbe expressamente a cobrança de luvas para a renovação do contrato de aluguel. Essa prática é considerada ilegal e pode levar à anulação da cobrança, com direito a indenização.
Ponto comercial: não se trata do imóvel em si, mas o conjunto de fatores (localização, clientela, reputação) que o negócio do inquilino constrói naquele local, ou seja, é o valor agregado ao local em razão da sua localização, fluxo de clientes e reputação.
As luvas só são legais se estiverem previstas no contrato e forem justificadas pela cessão do ponto ou transferência de clientela. O ponto comercial pode ser protegido juridicamente, especialmente se o locatário estiver há mais de 5 anos no imóvel, com contrato por escrito e em dia com suas obrigações — o que garante o direito à renovação compulsória e, em alguns casos, à indenização.
Com o direito à renovação obrigatória garantida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 51), o locatário ganha poder de negociação para manter o ponto comercial – desde que a locação tenha mais de cinco anos e as obrigações estejam em dia. Se o locador não quiser renovar, terá que pagar uma indenização ao inquilino pela perda do ponto, a menos que haja uma razão legítima para a não renovação (como usar o imóvel para uso próprio).
Além disso, o locatário pode vender o seu ponto comercial para outra pessoa, em uma transação chamada de "trespasse". A legalidade e os procedimentos para isso devem estar explícitos no contrato de locação.
SEGUROS NA LOCAÇÃO COMERCIAL
De acordo com o artigo 22 da Lei do Inquilinato, o locador é responsável pela contratação do seguro contra incêndio em locações comerciais. Essa responsabilidade, contudo, pode ser transferida ao inquilino, por meio de cláusula no contrato de locação.
Além disso, o contrato de locação pode exigir a contratação de outros seguros, como o seguro de responsabilidade civil, o qual protege contra danos a terceiros.
Há que se falar também, na possibilidade do seguro fiança, tipo de seguro que serve como garantia à locação, substituindo o fiador.
A responsabilidade pela contratação deve estar definida no contrato. O ideal é que o locatário avalie os riscos da atividade e contrate os seguros adequados para proteger seu patrimônio e operação.
SINISTROS
Sinistros são eventos inesperados que causam danos ao imóvel ou à atividade comercial, tais como incêndios; alagamentos; e furtos ou roubos.
Em caso de sinistro é providencial que o locatário comunique imediatamente o locador e a seguradora, registre boletim de ocorrência e documente os danos com fotos e laudos.
Se houver seguro contra furto e/ou roubo, deverá comunicar a seguradora também.
A responsabilidade pelo sinistro depende da causa e das cláusulas contratuais. Pode haver direito à rescisão contratual, indenização ou revisão do contrato.
Vícios ocultos são defeitos que não aparecem na vistoria inicial ou antes da ocupação do imóvel, mas comprometem o seu uso. Exemplos:
- Infiltrações que surgem após chuvas
- Instalações elétricas que não suportam seus equipamentos
- Mofo que aparece com o uso contínuo
- Falta de isolamento acústico em clínicas ou estúdios
- Cupins que danificam móveis e estoque
É de se notar que esses problemas somente se tornam perceptíveis após a entrega das chaves, quando o locatário de fato ocupa o imóvel, podendo inviabilizar seu negócio — e você não é obrigado a suportá-los.
Dependendo da extensão dos vícios, o locatário pode exigir a realização de reparos, abatimento do aluguel ou até rescisão contratual.
Responsabilidade do locador
O locador tem o dever legal de entregar o imóvel em condições de uso e habitabilidade. Se forem detectados vícios ocultos após a ocupação do imóvel, o locador:
- Deve realizar os reparos necessários
- Pode ser responsabilizado por prejuízos
- Pode ser acionado judicialmente em caso de omissão
A inércia do locador pode justificar a rescisão contratual sem multa e o pedido de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes.
Direitos do locatário
Como visto, se o locatário detectar a existência de vícios ocultos após ocupar o imóvel, ele terá direitos e poderá:
- Solicitar reparos por escrito
- Requerer abatimento proporcional do aluguel
- Rescindir o contrato sem multa
- Pleitear indenização por prejuízos
- Exigir devolução da caução
- Reivindicar lucros cessantes, se o problema afetar sua atividade comercial
Exemplo real: Um de nossos clientes obteve decisão favorável com rescisão contratual, devolução da caução e indenização por danos, após o locador não realizar os reparos necessários no imóvel locado.
Como provar os vícios ocultos?
Para resguardar os seus direitos, é primordial que o locatário se abasteça da maior quantidade de provas possíveis em seu favor, devendo:
- Tirar fotos e gravar vídeos dos problemas
- Solicitar reparos por escrito, de preferência com protocolo ou aviso de recebimento
- Guardar e-mails, mensagens e notificações
- Guardar notas fiscais usadas para reparos de prejuízos
- Fazer laudos técnicos, se necessário
O sucesso neste tipo de ação está condicionado ao número de provas que o inquilino conseguir fazer em seu favor, portanto, quanto mais provas, maior a chance em uma ação judicial.
Leia mais sobre vícios ocultos em nosso artigo “Alugou um imóvel com problemas? Saiba o que fazer!”.
BENFEITORIAS
Benfeitorias são obras ou melhorias realizadas no imóvel com o objetivo de conservá-lo, melhorá-lo ou adaptá-lo às necessidades do negócio. O direito à indenização por essas obras depende do tipo de benfeitoria, da autorização do locador e do que foi estabelecido no contrato de locação. Podem ser: Necessárias, Úteis ou Voluptuárias.
Benfeitorias Necessárias: São obras indispensáveis para a conservação do imóvel e para evitar sua deterioração. Em locações comerciais, são sempre indenizáveis ao locatário, mesmo que não tenham sido autorizadas pelo locador.
- Exemplos: reparos no telhado para evitar vazamentos, conserto de problemas elétricos que colocam o local em risco ou reforço de uma estrutura com rachaduras.
Benfeitorias Úteis: São aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, melhorando a funcionalidade para o negócio. Em locações comerciais, somente são indenizáveis se forem realizadas com a autorização expressa do locador.
- Exemplos: instalação de um portão eletrônico, construção de uma parede para dividir o ambiente ou melhorias na segurança.
Benfeitorias Voluptuárias: São obras de mero deleite ou recreio que visam apenas o embelezamento do imóvel, sem aumentar seu uso habitual. Em locações comerciais, não são indenizáveis. No entanto, ao final do contrato, o locatário pode retirar a benfeitoria, desde que não danifique a estrutura do imóvel.
- Exemplos: obras de decoração, melhorias estéticas ou a instalação de um novo piso por questões de design.
O contrato deve definir quem pode realizar e quem deve pagar por cada tipo. Em regra, benfeitorias necessárias podem ser reembolsadas, desde que autorizadas.
LOCAÇÃO COMERCIAL PARA FRANQUIAS
Algumas franquias exigem que o imóvel seja adaptado aos padrões visuais e operacionais da marca — como fachada, layout interno, sinalização e equipamentos. Essas adaptações podem envolver obras estruturais, reforço da rede elétrica ou hidráulica e mudanças na fachada.
É fundamental que o contrato de locação preveja:
- Autorização para realizar benfeitorias
- Responsabilidade pelas obras e custos
- Regras sobre reversão ou indenização ao final da locação
O locatário deve verificar se o imóvel atende às exigências da franqueadora antes de assinar o contrato, evitando gastos com reformas que não serão autorizadas ou reembolsadas.
DESPESAS COMUNS E EXTRAORDINÁRIAS
O contrato de locação comercial deve definir com clareza quem será responsável pelas despesas relacionadas ao imóvel. Em geral, elas se dividem em:
- Despesas ordinárias: são aquelas relacionadas ao uso cotidiano do imóvel, como água, luz, limpeza, salários de funcionários do condomínio, manutenção de áreas comuns. Normalmente, são de responsabilidade do locatário.
- Despesas extraordinárias: envolvem melhorias estruturais, reformas no prédio, troca de elevadores, fundo de reserva e obras que valorizam o imóvel. Em regra, são de responsabilidade do locador.
- IPTU e taxas públicas: podem ser atribuídas ao locatário, desde que isso esteja previsto expressamente no contrato.
A falta de definição sobre essas despesas pode gerar conflitos e até ações judiciais. Por isso, é essencial que o contrato seja claro e detalhado nesse ponto.
VISTORIA DE ENTRADA E SAÍDA
A vistoria é uma etapa fundamental da locação comercial. Ela deve ser realizada:
- Na entrada: para registrar o estado do imóvel antes da ocupação. Protege o locatário contra cobranças indevidas por danos preexistentes.
- Na saída: para verificar se o imóvel foi devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, respeitando o uso normal.
A vistoria deve ser documentada com fotos, vídeos e relatório descritivo, preferencialmente assinado por ambas as partes. A ausência de vistoria pode gerar insegurança jurídica e dificultar a resolução de conflitos, por isso, elas devem ser acompanhadas pelo inquilino.
RENOVAÇÃO E RESCISÃO CONTRATUAL
A renovação compulsória é garantida ao locatário que:
- Está há mais de 5 anos no imóvel
- Tem contrato por escrito
- Cumpre todas as obrigações
A rescisão pode ocorrer por inadimplemento, vícios ocultos ou sinistros. O contrato deve prever os prazos e penalidades.
CONCLUSÃO
A locação comercial envolve muito mais do que encontrar um imóvel e assinar um contrato. É um processo que exige atenção a detalhes técnicos, jurídicos e operacionais — todos fundamentais para o sucesso do seu negócio.
Neste artigo, apresentamos os principais pontos que você deve considerar antes de alugar um imóvel comercial. Em breve, publicaremos conteúdos específicos sobre cada um desses temas, aprofundando os aspectos legais, práticos e estratégicos da locação.
PROBLEMAS COM LOCAÇÃO COMERCIAL?
Se você está prestes a alugar um imóvel comercial ou enfrenta problemas com um contrato já firmado, fale conosco. Podemos ajudar a garantir segurança jurídica e tranquilidade para o seu negócio: trabalhamos na defesa de locadores e locatários, defendendo os interesses de pessoas físicas e jurídicas. Também prestamos Assessoria Jurídica na aquisição de seu imóvel. Com grande fluência em Cartórios, podemos conseguir os documentos de que você precisará em um curto espaço de tempo. Nossos profissionais são capacitados para defender os seus interesses em Direito de Imobiliário, quer seja na esfera administrativa ou judicial e em qualquer instância. Veja como obter esclarecimentos adicionais sobre o assunto aqui, ou agende um atendimento para contratar nossos serviços. Você ainda pode ler mais sobre Direito Imobiliário, além de Artigos e Notícias sobre o assunto. Aproveite para cadastrar-se em nosso website, ou assinar ao nosso boletim mensal. Saiba, também, em quais localidades podemos atuar em seu favor, aqui.
LINHA DIRETA
Você tem problemas relacionados ao tema apresentado nesta página? Nós podemos ajudar, caso queira realizar uma Consulta Jurídica (serviço sujeito à tarifação) diretamente com um advogado, clique:
