Uma das principais preocupações de quem costuma alugar imóveis é o recebimento dos aluguéis acordados em contrato. Por isso é importante ter um bom contrato e estar preparado para saber o que fazer caso tenha um inquilino com aluguéis em atraso. Saiba mais.
Todo proprietário de imóvel para locação preocupa-se com o recebimento do aluguel. A falta de pagamento pode prejudicar o seu planejamento financeiro, trazendo-lhe diversos tipos de prejuízo. Portanto, é essencial ter conhecimento dos caminhos à tomar e das medidas necessárias para evitar prejuízos, solucionando a situação da melhor forma possível.
Sempre faça um contrato por escrito
Todos nós sabemos que um contrato, quando mal redigido, pode causar diversos transtornos para os contratantes. Quando se elabora um contrato, é extremamente importante ter conhecimento jurídico especializado, pois somente assim você terá os seus direitos garantidos.
Durante a redação do seu contrato, é essencial precaver-se e optar, por exemplo, pelo tido de garantia a ser adotado:
Fiador: Essa ainda é uma das formas de garantia mais conhecidas, embora não seja mais tanto utilizada. Nessa modalidade, um terceiro se responsabiliza obrigatoriamente perante o credor, ele é quem será cobrado em caso de inadimplência do contrato.
Seguro Fiança: Menos comum, essa opção não é tão vista, embora esteja crescendo em novos contratos. Aqui o locador é representado por uma seguradora. Há um valor pago mensalmente e, em caso de inadimplência o dono do imóvel recebe os pagamentos através da seguradora, garantindo os valores da locação.
Depósito: Com certeza você já ouviu falar desse tipo de garantia. Nessa modalidade, o locador adianta o equivalente a 2 ou 3 meses de aluguel assim que assina o contrato. O valor pode ser usado para garantir os últimos meses de aluguel, se o contratante resolver sair do local e avisar com antecedência e até mesmo pode ficar preso, caso haja avarias no imóvel no ato da devolução do mesmo.
Há diversos outros tipos de cuidados que o locador deve tomar na hora de redigir o seu contrato de locação. Saiba sobre nossos trabalhos na área de contratos aqui.
Aplique multa e juros previstos no contrato
Um cuidado fundamental ao elaborar o contrato é prever a aplicação de multa e juros em caso de atraso no pagamento do aluguel. Em geral, a multa é fixada entre 2% e 10% do aluguel e tem juros de 1% ao mês ou 0,033% ao dia. Para evitar erros e diminuir o prejuízo ao elaborar o contrato de locação do seu imóvel, fale conosco.
Essa penalidade incentiva o cumprimento das obrigações em dia pelo locatário a fim de evitar prejuízos. É bastante comum que o inquilino procure o proprietário para isentar o pagamento da multa, mas é preciso ter cautela: adotar essa medida frequentemente pode fazer com que ele se acostume aos atrasos.
Portanto, analise cada situação com calma para decidir se vale a pena abrir mão da aplicação dessa penalidade ou se é necessário manter a cobrança da multa e dos juros.
Converse com o inquilino sobre o atraso
Ao verificar que o inquilino está com aluguel atrasado, você deve procurá-lo para cobrar os valores. Também é importante agir com cautela, adotando um tom amigável para lembrá-lo sobre o vencimento.
Tenha em mente que o atraso pode ter acontecido por esquecimento ou algum problema pontual, como uma urgência familiar ou de saúde. Então, use a abordagem correta para evitar constrangimentos e atritos desnecessários.
Uma conversa franca pode ser o suficiente para que ele quite o aluguel ou justifique o atraso, pedindo um novo prazo e negociando o pagamento. Porém, caso não surta efeito, é preciso tomar outras medidas.
Envie uma notificação extrajudicial
Se após uma cobrança amigável o inquilino com aluguel atrasado não quitar os valores pendentes, a notificação extrajudicial pode ser uma boa alternativa. Ela tem como objetivo informar o locatário sobre o atraso, indicando um prazo de pelo menos 15 dias para que ele regularize os pagamentos.
Nesse momento, é recomendável informar as possíveis consequências do não pagamento, como o protesto do boleto, a inclusão em cadastros de inadimplentes, a cobrança judicial ou a ação de despejo.
Caso precise elaborar uma notificação extrajudicial, fale conosco. Além disso, ao ver que a notificação foi enviada por profissionais, geralmente o devedor fica mais disposto a regularizar a dívida.
Se o contrato for garantido por um fiador, ele também deverá ser notificado sobre o atraso e o nome dele poderá ser incluído nos cadastros de inadimplentes, como o do inquilino.
Proteste o aluguel atrasado
Poucas pessoas sabem, mas, como dissemos, é possível protestar o aluguel atrasado para que o devedor seja notificado pelo cartório e regularize o débito. Outra possibilidade é a inclusão do nome do devedor nos cadastros de inadimplentes, como SPC ou Serasa. Entretanto, o contrato deve prever essa possibilidade de forma clara.
Se após a notificação extrajudicial o inquilino continuar inadimplente e não negociar o débito, tome essa medida. Isso traz restrições para a concessão de crédito e impacta o score do consumidor, que é uma espécie de nota que demonstra a probabilidade de ele se tornar inadimplente.
Como consequência, ele terá dificuldades para conseguir empréstimos, financiamentos, cartões de crédito ou abrir crediários em lojas, por exemplo. Por isso, essa medida costuma ser efetiva, fazendo com que o inquilino regularize a situação a fim de limpar o nome.
Para evitar erros, consulte-nos antes de tomar essas medidas. A negativação indevida é passível de danos morais, o que pode trazer prejuízos para o locador.
Entre com ação judicial de cobrança
Infelizmente, nem sempre as atitudes sugeridas acima são suficientes para resolver o problema. Caso isso ocorra, considere cobrar judicialmente os aluguéis atrasados. Para isso, é preciso juntar os documentos que comprovem a obrigação e o inquilino será notificado para fazer os pagamentos.
Se ele não quitar a dívida, o juiz pode penhorar valores em contas bancárias ou bens do inquilino. Além disso, se houver fiador, ele também deve ser incluído no processo para responder de forma solidária ao débito.
Caso o contrato de locação não preveja a possibilidade de protestar o título em atraso ou incluir o nome do inquilino nos cadastros de inadimplentes, essa é uma oportunidade de fazer isso. Ao ingressar com a ação, é possível requerer ao juiz que ele determine a negativação do devedor por meio do encaminhamento de ofício aos órgãos competentes.
Avalie o despejo do inquilino com aluguel atrasado
A ação de despejo é uma medida judicial que obriga o inquilino a devolver o imóvel ao proprietário, encerrando o contrato de locação. Ela pode ser usada em situações específicas previstas na legislação e a inadimplência é um dos principais motivos para esse tipo de processo.
É possível optar pelo despejo quando o inquilino deixa de pagar o aluguel ou de efetuar outros pagamentos incluídos na locação, como condomínio, IPTU, energia elétrica, etc., e a ação pode ser cumulada com a cobrança judicial.
O locador também pode pedir o despejo de forma liminar para que seja realizado em 15 dias. Para isso, ele deve fazer um depósito judicial de caução equivalente a 3 vezes o valor do aluguel.
Para entrar com a ação, fale conosco. Avaliaremos a situação para saber se essa é a medida mais adequada e, se for o caso, também poderemos auxiliar nas outras ações, como a cobrança extrajudicial e a negociação com o inquilino antes de optar pelo despejo.
Como mostramos, há diversas medidas que podem ser adotadas quando se tem um inquilino com aluguel atrasado. Porém, em todas as situações é fundamental contar com o apoio de profissionais que entendem do assunto. Podemos elaborar o seu contrato de locação e tomar todas as providências necessárias para auxiliar na cobrança e negociação do débito, além de ajuizar as ações cabíveis caso seja necessário.
Se você ainda tem dúvidas sobre o que fazer em caso de inadimplência do seu inquilino ou precisa de apoio jurídico, fale conosco! Temos uma equipe disponível para atendê-lo.
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