Você sabe como regularizar imóveis sem escritura?



Se você comprou uma casa ou terreno que não tenha escritura, saiba que seu imóvel está em situação irregular. A notícia boa é que é possível regularizá-lo. Conheça os riscos desta condição e veja o que fazer para regularizá-la, aqui.

Se você está pensando em comprar um imóvel, saiba que muitos documentos precisam estar em dia – e um deles é a escritura. Este é um tipo de contrato que contém todas as informações da venda e os dados do comprador e do vendedor. Ou seja, é o documento que comprova quem é o proprietário do imóvel. Vale lembrar que, para esse documento ter valor legal, ele precisa ser registrado em cartório (e existe a cobrança de cerca de 4% do valor do imóvel para e outra taxa, que varia de acordo com cada estado).

 

O que acontece se o imóvel não tiver escritura?

Segundo a lei, isso significa que o vendedor não é o proprietário. Ou seja, se você fizer a compra e quiser passar a escritura para seu nome, precisará localizar o antigo dono. A venda poderá ser feita, mas será por meio de um contrato de gaveta ou “Compromisso de Compra e Venda”. Esses acordos são feitos apenas entre você e o vendedor, mas não valem na Justiça.

Se você fizer um contrato de gaveta e o antigo dono vender o imóvel de forma regular para outra pessoa que faça o registro, este comprador será o dono da propriedade e, dificilmente, você conseguirá reaver o imóvel através do seu contrato de gaveta. Por isso, guarde todas as contas e documentos que comprovem que você tem a posse do imóvel (ou seja, que você mora lá). E programe-se para regularizar a situação o quanto antes.

 

Quais os principais problemas em comprar um imóvel sem escritura?

Em relação ao pagamento, vale saber que muitos bancos não fazem financiamento para este tipo de imóvel. Além disso, talvez você gaste mais com a regularização do que gastaria para passar uma escritura para seu nome. Em relação ao risco que encontrará se não fizer a escritura depois, está a perda do imóvel. Se o vendedor agir de má fé e fizer a venda para duas pessoas ou tiver alguma dívida em que o imóvel é a garantia, você poderá perdê-lo. Isso pode acontecer porque, para a Justiça, o imóvel pertence a quem tem a escritura (Veja: Os riscos do “contrato de gaveta” na aquisição de imóveis).

 

Como regularizar um imóvel sem escritura?

Adquirir um imóvel sem escritura pública costuma ser mais acessível financeiramente, entretanto, esse tipo de transação, não realizada por vias legais, resulta na ausência de segurança quanto à negociação, isto é, o acordo sem escritura não garante a posse do imóvel e pode implicar, futuramente, na sua perda. Porém, quem adquire um imóvel sem escritura pode reverter essa situação. Por isso, uma das opções para regularizar o imóvel é encontrar os antigos donos ou herdeiros e pedir para que a escritura seja lavrada.

Caso não sejam localizados, ou não houver nenhum documento que comprove a compra do imóvel, o interessado poderá mover uma ação por usucapião e provar que mora no imóvel.

 

Comprei o imóvel sem escritura e não sei quem é o dono. E agora?

Caso os antigos donos ou herdeiros não sejam localizados, é possível regularizar-se o título defeituoso ou viciado da propriedade através da usucapião, tornando o adquirente do bem, após decorrido o prazo defeinido em lei para usucapir, seu legítimo proprietário.

A doutrina conceitua a usucapião como sendo um modo de aquisição da propriedade e ou de qualquer direito real que se dá pela posse prolongada da coisa, exercida durante prazo fixado em lei. Também denominada como prescrição aquisitiva.

A Lei n.º 13.105, de 16 de março de 2015 (Novo Código de Processo Civil), inovou ao trazer a usucapião extrajudicial, tornando o procedimento mais célere e com toda a segurança jurídica necessária, facultando o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião. Sendo assim, a usucapião pode ser:

Usucapião Judicial: Para usucapir judicialmente o imóvel a ação deve ser proposta por seu atual possuidor que deverá juntar a inicial a planta da área usucapienda e a sentença que a julgar será registrada, mediante mandado, no respectivo Registro de Imóveis, com a intervenção do Ministério Público será obrigatória.

Conforme disposto no artigo 1.241 do Código Civil, a ação de usucapião tem natureza declaratória e, embora se refira a ela em seus nos artigos 246 e 259, não há previsão de um procedimento especial. Com isso essa ação foi inserida dentre as ações de procedimento comum, a qual se inicia com o requerimento do interessado/usucapiente e citação dos vizinhos confinantes e de todos os demais interessados, estes por edital.

Apesar de nova norma processual civil não mencionar a citação de outros interessados, há o entendimento de que tal procedimento seja necessário, haja vista o procedimento administrativo da Lei de Registros Públicos.

Portanto, se no procedimento notarial é necessário dar ciência a esses terceiros interessados, não há que se falar em dispensa da citação no processo judicial, da mesma forma como ocorria no Código de Processo Civil de 1973.

Usucapião Extrajudicial: Com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil além da via judicial, o pedido de usucapião de bem imóvel poderá ser realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o bem usucapiendo estiver localizado.

O imóvel objeto do pedido pode ser tanto urbano quanto rural, não havendo restrição legal em relação à área ou à situação do bem. Assim, nada impede o reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóveis urbanos não regulares, como parcelas de loteamentos irregulares, ou de imóveis rurais com área inferior à fração mínima de parcelamento.

Sendo assim, o interessado poderá formular o pedido de usucapião perante o Cartório de Registro de Imóveis (CRI), mediante petição subscrita por advogado ou defensor público constituído, acompanhado dos seguintes documentos:

a) Ata Notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores;

b) Planta e Memorial descritivo assinada por profissional habilitado;

c) Certidões Negativas dos distribuidores do local do imóvel e domicílio do interessado;

d) Justo título (documento que demonstra a efetiva aquisição da posse do bem) ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento de impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Após a apresentação de todos os documentos acima mencionados, incumbirá ao Oficial do CRI proceder à intimação dos confinantes, das pessoas em cujo nome estiver registrado, das Fazendas Públicas para se manifestarem no prazo de 15 dias.

Havendo a concordância ou não havendo manifestação dos interessados quanto ao pedido de usucapião e estando em ordem toda a documentação apresentada, o Oficial do CRI efetuará o registro da aquisição do imóvel em sua matrícula de conformidade com as descrições apresentadas ou abertura de uma nova matrícula, se for o caso.

Caso o interessado tenha o pedido administrativo negado pelo Oficial do CRI, poderá socorrer-se, ainda, do Judiciário. Com isso, terá o interessado o seu direito de acesso à Justiça protegido constitucionalmente, ainda que tenha inicialmente optado em requerer a usucapião pela via extrajudicial.

Um dos principais benefícios de requerer a usucapião pela via extrajudicial é a celeridade do procedimento, bem como o baixo custo se comparado com a usucapião judicial.

As vantagens do pedido extrajudicial de usucapião é o fator tempo/custo, ou seja, para àqueles que possuem toda a documentação em ordem, bastará apresentá-la no Cartório de Registro de Imóveis competente e realizar o pagamento de uma taxa única ao Cartório a fim de que haja todo o trâmite interno para obtenção da propriedade de bem imóvel pela via de usucapião, o que não ocorre perante o Poder Judiciário diante do imenso número de processos que tramitam nos Fóruns, além do alto custo da ação de usucapião, em especial quando há a necessidade de realização de perícia para apuração de medidas do bem imóvel e estabelecimento das limitações com apontamento dos confinantes.

Em todos os casos, você precisará recorrer a um advogado para ver seu imóvel regularizado.
 
 
NOTAS:

Imóveis de Falecidos: para regularizar imóveis de pessoas falecidas, é necessário abrir um inventário primeiro. Este pode ser tanto judicial, quanto extrajudicial.

Imóveis com Dívidas: quando você deixa de pagar qualquer tipo de dívida relacionada ao imóvel, corre o risco de perder o bem para a Justiça.

 
 

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